クリオ ラベルヴィ新御徒町の3995~5998万円は割高?割安?




マンション概要

名称
クリオ ラベルヴィ新御徒町
所在地
東京都台東区台東3丁目179番8、他(地番)
交通
(1)都営地下鉄大江戸線・つくばエクスプレス線「新御徒町」駅より徒歩3分
(2)東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅より徒歩6分
(3)JR山手線・京浜東北線「御徒町」駅より徒歩9分
(4)都営地下鉄大江戸線「上野御徒町」駅より徒歩10分
(5)東京メトロ銀座線「上野広小路」駅・「稲荷町」駅より徒歩10分
(6)都営地下鉄浅草線・大江戸線「蔵前」駅より徒歩13分
(7)東京メトロ銀座線・日比谷線「上野」駅より徒歩13分
(8)JR山手線・京浜東北線・宇都宮線・高崎線・常磐線・上野東京ライン・東北新幹線(北海道新幹線含む)・山形新幹線・秋田新幹線・上越新幹線・北陸新幹線「上野」駅より徒歩14分
(9)東京メトロ銀座線「末広町」駅より徒歩14分
(10)東京メトロ千代田線「湯島」駅より徒歩14分
(11)JR総武線「浅草橋」駅より徒歩15分
総戸数
69戸(住戸66戸、事業協力者住戸2戸、管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階建
間取り
1LDK・2LDK
専有面積
32.89m2~53.47m2
価格
3995万8000円~5998万9000円
管理費
9800円~1万5930円/月
修繕積立金
2470円~4010円/月
修繕積立基金
34万5800円~56万1400円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年11月下旬予定
入居時期
2019年11月下旬予定

※販売期:2018年10月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クリオ ラベルヴィ新御徒町の価格は、32.89m2~53.47m2の面積に対して、3995万8000円~5998万9000円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クリオ ラベルヴィ新御徒町の所在地は、台東区台東3丁目で、新御徒町駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が640千円、続いて460千円です。


出典:平成30年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が32.89m2~53.47m2ですので、路線価方式の土地価格は、21,049,600円~34,220,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:26,312,000円~42,776,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クリオ ラベルヴィ新御徒町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が32.89m2~53.47m2であることから、1室あたりの建物工事費は11,171,812円~18,162,262円と計算できます。

  • 建物の工事費:11,171,812円~18,162,262円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:26,312,000円~42,776,000円
  • 建物の工事費:11,171,812円~18,162,262円
  • 合計:37,483,812円~60,938,262円

それに対して、販売価格は3995万8000円~5998万9000円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が0万円~250万円程度乗せられていることが予想されます。

実際に利益の上乗せが0ということはありませんが、非常に割安価格で販売されている物件であることが予想されます。
最寄り駅も徒歩3分で利用可能ですし、とても多くの駅・路線を利用可能であることを考えると、お買い得な価格で販売されていると思います。
購入を検討しているのであれば、前向きに検討してもよいと思います。