クリオ鷺沼マスターテラスの5400~6800万円台は割高?割安?




マンション概要

名称
クリオ鷺沼マスターテラス
所在地
神奈川県川崎市宮前区小台1丁目7番1(地番)
交通
(1)東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩7分
(2)東急田園都市線「宮前平」駅より徒歩8分
総戸数
47戸(住戸46戸、管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・5階地下1階建
間取り
3LDK
専有面積
65.48m2~82.25m2
予定価格帯
5400万円台~6800万円台(※100万円単位)
管理費
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年11月下旬予定
入居時期
2018年12月上旬予定

※販売期:第三期一次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クリオ鷺沼マスターテラスの価格は、65.48m2~82.25m2の面積に対して、5400万円台~6800万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クリオ鷺沼マスターテラスの所在地は、川崎市宮前区小台1丁目で、鷺沼駅から徒歩7分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が300千円、続いて280千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が65.48m2~82.25m2ですので、路線価方式の土地価格は、19,644,000円~24,675,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:24,555,000円~30,843,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クリオ鷺沼マスターテラスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が65.48m2~82.25m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,104,434円~22,741,138円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,104,434円~22,741,138円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:24,555,000円~30,843,750円
  • 建物の工事費:18,104,434円~22,741,138円
  • 合計:42,659,434円~53,584,888円

それに対して、販売価格は5400万円台~6800万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1,200万円~1,500万円程度乗せられていることが予想されます。

割高・割安の判断は微妙なところですが、2駅利用可能で、どちらの駅も徒歩7,8分ですので、この程度の利益の上乗せであれば、ギリギリ許容範囲内なのではないでしょうか。
ただ、この金額を出せばもっと横浜に近いエリアや東京23区でも購入できるマンションがあることは事実だと思いますので、購入はしっかり考えたうえで決断しましょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クリオ鷺沼マスターテラスの販売価格の中央値は6100万円、専有面積は73.87㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は272.5万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクリオ鷺沼マスターテラスなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べるとやや割安価格で販売されていることが予想されます。
とはいっても、先いほども述べましたが、この金額であれば横浜に近いエリアや東京23区でも購入可能だと思いますので、十分な検討をお勧めします。