クリオ横濱三ツ沢ガーデンマークスの4393~4792万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
クリオ横濱三ツ沢ガーデンマークス
所在地
神奈川県横浜市神奈川区三ツ沢中町1番1、他(地番)
交通
(1)横浜市営地下鉄ブルーライン「三ツ沢下町」駅より徒歩3分
(2)東急東横線「反町」駅より徒歩16分
(3)JR東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン・JR根岸線・京浜東北線・横浜線、東急東横線、京浜急行本線、みなとみらい線、横浜市営地下鉄ブルーライン、相模鉄道本線「横浜」駅(西口)より横浜市営バス12分「三ツ沢中町」バス停下車徒歩1分
総戸数
43戸(住戸41戸、事業協力者住戸1戸、管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階建
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
54.81m2~64.39m2
価格
4393万4000円~4792万8000円
管理費
1万1620円~1万3650円/月
修繕積立金
5210円~6120円/月
修繕積立基金
31万2600円~36万7200円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年3月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クリオ横濱三ツ沢ガーデンマークスの価格は、54.81m2~64.39m2の面積に対して、4393万4000円~4792万8000円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クリオ横濱三ツ沢ガーデンマークスの所在地は、横浜市神奈川区三ツ沢中町で、三ツ沢下町駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が260千円、続いて230千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が54.81m2~64.39m2ですので、路線価方式の土地価格は、14,250,600円~16,741,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:17,813,250円~20,926,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クリオ横濱三ツ沢ガーデンマークスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が54.81m2~64.39m2であることから、1室あたりの建物工事費は15,154,307円~17,803,062円と計算できます。

  • 建物の工事費:15,154,307円~17,803,062円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:17,813,250円~20,926,750円
  • 建物の工事費:15,154,307円~17,803,062円
  • 合計:32,967,557円~38,729,812円

それに対して、販売価格は4393万4000円~4792万8000円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が900万円~1100万円程度乗せられていることが予想されます。

平均的にどの部屋にも1000万円程度の販売経費と利益が乗せられているようですね。
駅徒歩3分で、横浜駅まで一駅という立地ですので、デベロッパーもそれなりに利益を乗せているようですね。
ただ、立地を考えると、この程度の利益の上乗せは仕方ないと思いますし、割高感はそこまで強くない気がします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クリオ横濱三ツ沢ガーデンマークスの販売価格の中央値は4593万円、専有面積は59.60㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は254.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクリオ横濱三ツ沢ガーデンマークスなのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べても平均的な価格で設定されていることが分かります。
不当に利益が乗せられているわけではないので、購入は前向きに考えて良いでしょう。

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