クリオラベルヴィ馬込の2859～5593万円は割高？割安？

マンション概要

名称: クリオラベルヴィ馬込
所在地: 東京都大田区東馬込１丁目61番14、61番26（地番）
交通: (1)都営浅草線「馬込」駅より徒歩5分
(2)都営浅草線「中延」駅より徒歩8分
(3)東急大井町線「中延」駅より徒歩11分
(4)JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅より徒歩12分
(5)東急大井町線「荏原町」駅より徒歩11分
総戸数: 29戸（住居28戸、管理事務室1戸）
構造・階数: 鉄筋コンクリート造・4階建
間取り: 1R～2LDK
専有面積: 28.01m2～54.29m2
価格: 2859万6000円～5593万1000円
管理費: 1万640円～2万630円／月
修繕積立金: 2020円～3910円／月
修繕積立基金: 28万2800円～54万7400円（一括払い）
用途地域: 第一種中高層住居専用地域
権利形態: 所有権の共有
完成時期: 2019年2月下旬予定
入居時期: 2019年2月下旬予定

※販売期：第二期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件概要より、クリオラベルヴィ馬込の価格は、28.01m2～54.29m2の面積に対して、2859万6000円～5593万1000円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クリオラベルヴィ馬込の所在地は、大田区東馬込１丁目で、馬込駅から徒歩５分の場所です。
第二京浜道路に面しているわけではありませんが、かなり近い場所にあります。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、３つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が３６０千円、続いて３２０千円、３００千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が28.01m2～54.29m2ですので、路線価方式の土地価格は、10,083,600円～19,544,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

次に建物価格を査定してみましょう。

クリオラベルヴィ馬込の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が28.01m2～54.29m2であることから、１室あたりの建物工事費は9,514,213円～18,440,793円と計算できます。

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

クリオラベルヴィ馬込の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、2859万6000円～5593万1000円です。

販売経費がいくらか発生しているとはいえ、割高感を感じてしまいますね。
専用面積が広い部屋については、実力よりも1000万円以上の高値で売りに出されています。

利用路線な路線は多いものの、ちょっとマイナーな路線ですので、購入は慎重に検討したほうがいいかもしれません。

そして最後に、販売価格と専有面積をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クリオラベルヴィ馬込の販売価格は4226万円、専有面積は41.15㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は338.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクリオラベルヴィ馬込なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べても割高価格で販売されていることが予想されます。