クリオ横濱本牧の3442~4847万円は割高?割安?




住宅購入についてお悩みの方
LIFULL HOME’S 住まいの窓口に相談する

  • 選び方(注文住宅、建売住宅、中古戸建、新築マンション、中古マンション、リノベーション)
  • お金(予算感、ローンの借り方・仕組み・選び方、税金)
  • 進め方・選び方(スケジュール、ポイント、注意点)

マンション概要

名称
クリオ横濱本牧
所在地
神奈川県横浜市中区本牧町1丁目96番(地番)
交通
(1)JR根岸線「山手」駅より徒歩19分
(2)みなとみらい線「元町・中華街」駅より徒歩22分
(3)JR根岸(京浜東北)線、横浜市営地下鉄ブルーライン「桜木町」駅より横浜市営バス利用約18分、「本牧1丁目」バス停より徒歩2分
(4)JR各線、東急東横線、みなとみらい線、京浜急行本線、相模鉄道本線、横浜市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅より横浜市営バス利用約25分、「本牧1丁目」バス停より徒歩2分
総戸数
67戸(住戸66戸、管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階建
間取り
2LDK~3LDK
専有面積
54.72m2~74.13m2
価格
3442万5000円~4847万円
管理費
7660円~1万380円/月
修繕積立金
4650円~6300円/月
修繕積立基金
27万9000円~37万8000円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域、第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年4月上旬予定
入居時期
2019年4月上旬予定

※販売期:第二期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クリオ横濱本牧の価格は、54.72m2~74.13m2の面積に対して、3442万5000円~4847万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クリオ横濱本牧の所在地は、横浜市中区本牧町1丁目で、山手駅から徒歩19分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が265千円、続いて205千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が54.72m2~74.13m2ですので、路線価方式の土地価格は、14,500,800円~19,644,450円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:18,126,000円~24,555,563円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クリオ横濱本牧の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が54.72m2~74.13m2であることから、1室あたりの建物工事費は15,129,423円~20,496,055円と計算できます。

  • 建物の工事費:15,129,423円~20,496,055円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:18,126,000円~24,555,563円
  • 建物の工事費:15,129,423円~20,496,055円
  • 合計:33,255,423円~45,051,618円

それに対して、販売価格は3442万5000円~4847万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が100万円~350万円程度乗せられていることが予想されます。

横浜の山手というブランドエリアではありますな、駅からは遠いですし、マンションとしてのプレミアムが小さいため、デベロッパーとしては積極的な価格設定値ができなかったのかもしれませんね。
この辺りでは、マンションよりも一戸建てを希望する人が多いと思われます。

ただ、割高感は全くなく、割安に感じる物件ですので、購入を検討しているのであれば、前向きに考えてみてはいかがでしょうか。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クリオ横濱本牧の販売価格の中央値は4145万円、専有面積は64.43㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は212.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクリオ横濱本牧なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べて割安価格で販売されていることが予想されます。

個別の情報がもっとほしい方
住まいのサーフィンに登録する

  • マンションの適正価格がわかる(新築マンション4000棟弱・中古マンション201万戸超を開示)
  • モデルルームに行かなくても価格表が見られる
  • 中古マンションの売却相場が無料でわかる