クリオ ラベルヴィ日本橋浜町の3384~5396万は割高?割安?




マンション概要

名称
クリオ ラベルヴィ日本橋浜町
所在地
東京都中央区日本橋浜町3丁目40番6、他(地番)
交通
(1)都営新宿線「浜町」駅より徒歩4分
(2)東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅より徒歩7分
(3)東京メトロ日比谷線「人形町」駅より徒歩10分
(4)都営浅草線「人形町」駅より徒歩11分
総戸数
24戸(住戸21戸、事業協力者住戸2戸、管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・10階建
間取り
1R~2LDK(1RはStudio)
専有面積
25.22m2~43.44m2
価格
3384万4000円~5396万3000円
管理費
1万90円~1万7380円/月
修繕積立金
2040円~3520円/月
修繕積立基金
28万5600円~49万2800円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年9月下旬予定
入居時期
2019年9月下旬予定

※販売期:第1期先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クリオ ラベルヴィ日本橋浜町の価格は、25.22m2~43.44m2の面積に対して、3384万4000円~5396万3000円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クリオ ラベルヴィ日本橋浜町の所在地は、中央区日本橋浜町3丁目で、浜町駅から徒歩4分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が620千円、続いて610千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が25.22m2~43.44m2ですので、路線価方式の土地価格は、15,636,400円~26,932,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:19,545,500円~33,666,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クリオ ラベルヴィ日本橋浜町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が25.22m2~43.44m2であることから、1室あたりの建物工事費は8,566,528円~14,755,352円と計算できます。

  • 建物の工事費:8,566,528円~14,755,352円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:19,545,500円~33,666,000円
  • 建物の工事費:8,566,528円~14,755,352円
  • 合計:28,112,028円~48,421,352円

それに対して、販売価格は3384万4000円~5396万3000円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が350万円~550万円程度乗せられていることが予想されます。

金額で見てしまうと上乗せ幅は小さいかもしれませんが、専有面積が小さい割には利益が乗せられている印象です。
安そうに見えますが、少し注意が必要な物件であるような気がします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クリオ ラベルヴィ日本橋浜町の販売価格の中央値は4390万円、専有面積は34.33㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は422.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクリオ ラベルヴィ日本橋浜町なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割高価格で販売されていることが予想されます。

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