クレアホームズ宮崎台の4500~7000万円台は割高?割安?




マンション概要

名称
クレアホームズ宮崎台
所在地
神奈川県川崎市宮前区宮崎3-3他(地番)
交通
東急田園都市線「宮崎台」駅より徒歩7分
総戸数
43戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・6階地下1階建
間取り
3LDK~4LDK
専有面積
66.68m2~88.78m2
予定価格帯
4500万円台~7000万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2020年4月下旬予定
入居時期
2020年5月下旬予定

※販売期:第1期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クレアホームズ宮崎台の価格は、66.68m2~88.78m2の面積に対して、4500万円台~7000万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クレアホームズ宮崎台の所在地は、川崎市宮前区宮崎3丁目で、宮崎台駅から徒歩7分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が245千円、続いて220千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が66.68m2~88.78m2ですので、路線価方式の土地価格は、16,336,600円~21,751,100円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:20,420,750円~27,188,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クレアホームズ宮崎台の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が66.68m2~88.78m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,436,220円~24,546,605円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,436,220円~24,546,605円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:20,420,750円~27,188,875円
  • 建物の工事費:18,436,220円~24,546,605円
  • 合計:38,856,970円~51,735,480円

それに対して、販売価格は4500万円台~7000万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が700万円~1900万円程度乗せられていることが予想されます。
やや割高にも思えますが、最寄り駅まで徒歩7分で、都心へのアクセスもまあまあで、総戸数の少なさを考えると、販売価格としては許容範囲内だと思います。

また、この物件ですが、完成時期が2020年にもかかわらず、かなり早い時期から売り出していますね。
もしかしたら、デベロッパー側からすると心配な物件かもしれませんね。
ものすごく強気な価格設定ではなく、計算上では不当な利益が乗せられているわけでは無さそうですので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてもよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クレアホームズ宮崎台の販売価格の中央値は5750万円、専有面積は77.73㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は244.1万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクレアホームズ宮崎台なのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べて平均的な水準で価格が設定されていることが予想されます。