クレアホームズ千葉センタークロスの3598~5538万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
クレアホームズ千葉センタークロス
所在地
千葉県千葉市中央区中央1-1-6(地番)
交通
(1)JR総武線「千葉」駅より徒歩8分
(2)京成千葉線「京成千葉」駅より徒歩8分
(3)千葉都市モノレール「葭川公園」駅より徒歩3分
総戸数
96戸(他に管理事務室/1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
3LDK・4LDK
専有面積
68.8m2~84.54m2
価格
3598万円~5538万円
管理費
1万1500円~1万4100円/月
管理準備金
3万4400円~4万2300円(一括払い)
修繕積立金
6190円~7610円/月
修繕積立基金
46万8000円~57万5000円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月上旬予定
入居時期
2019年2月中旬予定

※販売期:2018年5月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クレアホームズ千葉センタークロスの価格は、68.8m2~84.54m2の面積に対して、3598万円~5538万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クレアホームズ千葉センタークロスの所在地は、千葉市中央区中央1丁目で、千葉駅から徒歩8分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が320千円、続いて165千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が68.8m2~84.54m2ですので、路線価方式の土地価格は、22,016,000円~27,052,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:27,520,000円~33,816,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クレアホームズ千葉センタークロスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、千葉県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり242,765円の費用が発生します。

専有面積が68.8m2~84.54m2であることから、1室あたりの建物工事費は16,702,232円~20,523,353円と計算できます。

  • 建物の工事費:16,702,232円~20,523,353円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:27,520,000円~33,816,000円
  • 建物の工事費:16,702,232円~20,523,353円
  • 合計:44,222,232円~54,339,353円

それに対して、販売価格は3598万円~5538万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せがほとんど存在しない計算になってしまいますね。

最寄り駅から徒歩8分ですので、特に利便性が高い訳でもありませんが、特段利便性に欠けるわけでもないので、この価格であればお買い得のような気がします。
価格設定としては妥当な水準ではないでしょうか。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよいと思います。

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