シティタワー品川パークフロントの5850~6620万円は割高?割安?




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マンション概要

マンション名
シティタワー品川パークフロント
所在地
東京都品川区南大井2-39、40-4(地番)
交通
(1)京急本線「大森海岸」駅から徒歩5分
(2)JR京浜東北線「大森」駅から徒歩10分
総戸数
312戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造  地上23階建 地下1階建
間取り
3LDK
専有面積
65.05m2~70.37m2
価格
5850万円~6620万円
管理費
1万1715円~1万2595円/月
管理準備金
1万1715円~1万2595円(一括払い)
修繕積立金
5630円~6090円/月
修繕積立基金
33万7600円~36万5200円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年9月上旬予定
入居時期
2019年5月下旬予定

※販売期:第4期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティタワー品川パークフロントの価格は、65.05m2~70.37m2の面積に対して、5850万円~6620万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティタワー品川パークフロントの所在地は、品川区南大井2丁目で、しながわ区民公園の近くの場所にあります。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が670千円、続いて450千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が65.05m2~70.37m2ですので、路線価方式の土地価格は、43,583,500円~47,147,900円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:54,479,375円~58,934,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティタワー品川パークフロントの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が65.05m2~70.37m2であることから、1室あたりの建物工事費は22,095,664円~23,902,719円と計算できます。

  • 建物の工事費:22,095,664円~23,902,719円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:54,479,375円~58,934,875円
  • 建物の工事費:22,095,664円~23,902,719円
  • 合計:76,575,039円~82,837,594円

シティタワー品川パークフロントの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5850万円~6620万円です。

路線価を670千円として計算してしまうと、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

ここまで乖離が出る原因として、土地を安く仕入れることができたことが予想されます。
たしかに最近、大森は割安感の強いエリアとして注目されておりますが、その理由がここに出てきていると思われます。

住友不動産という大手デベロッパーの物件ですし、投資用として再販を考えても文句なしではないでしょうか。
大森エリアで購入を検討している方は、候補として考えてみてはいかがでしょうか。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティタワー品川パークフロントの販売価格の中央値は6235万円、専有面積は67.71㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は303.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数はまだ少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティタワー品川パークフロントなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが分かるのではないでしょうか。

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