品川イーストシティタワーの4080~7980万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
品川イーストシティタワー
所在地
東京都品川区東品川5-9-2(地番)
交通
(1)東京モノレール「天王洲アイル」駅より徒歩5分
(2)りんかい線「天王洲アイル」駅より徒歩6分
(3)JR山手線「品川」駅よりバス約5分、「天王洲アイル」バス停下車徒歩7分
総戸数
363戸(隣接2棟(124戸・130戸)合計で617戸)
構造・規模
鉄筋コンクリート造 地上26階建
間取り
1LDK~3LDK
専有面積
41.65m2~70.18m2
価格
4080万円~7980万円
管理費
1万4515円~2万3555円/月
管理準備金
1万4515円~2万3555円(一括払い)
修繕積立金
3300円~5560円/月
修繕積立基金
23万2900円~39万2500円(一括払い)
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年10月中旬予定
入居時期
2019年5月下旬予定

※販売期:第3期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、品川イーストシティタワーの価格は、41.65m2~70.18m2の面積に対して、4080万円~7980万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
品川イーストシティタワーの所在地は、品川区東品川5町目で、京浜運河に面している場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が490千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が41.65m2~70.18m2ですので、路線価方式の土地価格は、20,408,500円~34,388,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:25,510,625円~34,388,200円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

品川イーストシティタワーの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が41.65m2~70.18m2であることから、1室あたりの建物工事費は14,147,339円~23,838,181円と計算できます。

  • 建物の工事費:14,147,339円~23,838,181円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:25,510,625円~34,388,200円
  • 建物の工事費:14,147,339円~23,838,181円
  • 合計:39,657,964円~58,226,381円

品川イーストシティタワーの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、4080万円~7980万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、100万円~2100万円程度になります。

品川シーサイド駅周辺エリアの中では割高感はあるものの、それでも部屋によっては割安感の強い物件です。

ただ8000万円近くの部屋については、かなりのプレミアムが乗せられている可能性が高いので注意が必要です。
とは言っても、最上階の部屋などについては、希少価値があるので一概に高いとも言えませんが、購入は慎重に検討しましょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
品川イーストシティタワーの販売価格の中央値は6030万円、専有面積は55.92㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は355.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は若干少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点が品川イーストシティタワーなのですが、赤いラインのやや上側にあることが分かります。
平均して考えると、やや割高の販売価格で設定されていることが予想されます。
ただ、部屋によっては割安のものもあると思われますので、個別に判断することが大切だと思います。

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