シティタワー東梅田パークフロントの3980~6990万円は割高?割安?




マンション概要

名称
シティタワー東梅田パークフロント
所在地
大阪府大阪市北区野崎町26番1(地番)
交通
地下鉄谷町線「東梅田」駅徒歩10分
地下鉄谷町線「南森町」駅徒歩7分
地下鉄堺筋線「扇町」駅徒歩4分
JR東西線「大阪天満宮」駅徒歩10分
地下鉄御堂筋線「梅田」駅徒歩13分
総戸数
490戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・30階地下1階建一部鉄骨(塔屋2階)
間取り
2LDK~3LDK
専有面積
55m2~81.17m2
予定価格帯
3980万円~6990万円
管理費
1万2057円~1万7337円/月
管理準備金
1万2057円~1万7337円(一括払い)
修繕積立金
4960円~7320円/月
修繕積立基金
29万7400円~43万9000円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月上旬予定
入居時期
2019年6月下旬予定

※販売期:第3期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティタワー東梅田パークフロントの価格は、55m2~81.17m2の面積に対して、3980万円~6990万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティタワー東梅田パークフロントの所在地は、大阪市北区野崎町で、東梅田駅から徒歩10分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、380千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が55m2~81.17m2ですので、路線価方式の土地価格は、20,900,000円~30,844,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:26,125,000円~38,555,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティタワー東梅田パークフロントの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が55m2~81.17m2であることから、1室あたりの建物工事費は12,310,650円~18,168,281円と計算できます。

  • 建物の工事費:12,310,650円~18,168,281円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:26,125,000円~38,555,750円
  • 建物の工事費:12,310,650円~18,168,281円
  • 合計:38,435,650円~56,724,031円

それに対して、販売価格は3980万円~6990万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が130万円~1,320万円程度乗せられていることが予想されます。

妥当な価格設定と言えるでしょう。
梅田駅も十分に徒歩圏内の場所にもかかわらず、利益の上乗せはそこまで大きくないように感じます。
おそらく、低層階の部屋だとは思いますが、2LDKの部屋については良心的な値段で販売しているようです。

この販売期(第3期)の中で一番販売価格の高い6990万円の部屋は、眺望プレミアムが乗せられているのでしょう。
もし、高層階の部屋でなければ、利益を乗せすぎの可能性もありますので、購入を検討しているのであれば注意しましょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティタワー東梅田パークフロントの販売価格の中央値は5485万円、専有面積は68.09㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は265.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティタワー東梅田パークフロントなのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことから、大阪市内の他のマンションと比べてしまうと、割高価格で販売されていることが予想されます。
ただ、住友不動産の物件ですし、利便性を考えれば、妥当な水準なのかもしれません。