シティタワー銀座東の4490~13490万円は割高?割安?




マンション概要

名称
シティタワー銀座東
所在地
東京都中央区湊2丁目100番1、2、3、4、13(地番)
交通
(1)東京メトロ日比谷線、JR京葉線「八丁堀」駅より徒歩5分
(2)東京メトロ有楽町線「新富町」駅より徒歩7分
(3)都営大江戸線「月島」駅より徒歩11分
(4)都営浅草線「宝町」駅より徒歩13分
(5)東京メトロ東西線「茅場町」駅より徒歩13分
(6)東京メトロ銀座線「京橋」駅より徒歩15分
(7)JR山手線「東京」駅より徒歩20分
総戸数
492戸(共同住宅:404戸、SOHO:88戸(非分譲住戸9戸含む))
構造・階数
鉄筋コンクリート造・22階地下1階建一部鉄骨
間取り
1LDK~3LDK(SOHO:2R)
専有面積
34.54m2~82.32m2
価格
4490万円~1億3490万円
管理費
1万4731円~2万6281円/月(SOHO:1万7171円~2万1661円/月)
管理準備金
1万4731円~2万6281円(一括払い)(SOHO:1万7171円~2万1661円(一括払い))
修繕積立金
4630円~9230円/月(SOHO:4630円~6030円/月)
修繕積立基金
21万9400円~52万2900円(一括払い)(SOHO:21万9400円~28万5800円(一括払い))
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年3月中旬予定
入居時期
2020年4月下旬予定

※販売期:第1期・第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティタワー銀座東の価格は、34.54m2~82.32m2の面積に対して、4490万円~1億3490万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティタワー銀座東の所在地は、中央区湊2丁目で、八丁堀駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が710千円、続いて640千円、560千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が34.54m2~82.32m2ですので、路線価方式の土地価格は、24,523,400円~58,447,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:30,654,250円~73,059,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティタワー銀座東の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が34.54m2~82.32m2であることから、1室あたりの建物工事費は11,732,271円~27,961,799円と計算できます。

  • 建物の工事費:11,732,271円~27,961,799円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:30,654,250円~73,059,000円
  • 建物の工事費:11,732,271円~27,961,799円
  • 合計:42,386,521円~101,020,799円

それに対して、販売価格は4490万円~1億3490万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が250万円~3400万円程度乗せられていることが予想されます。
部屋によってかなりのバラつきがありそうですが、総合的に考えても少し割高のように感じます。

とは言っても、最寄り駅まで徒歩5分ですし、東京駅が徒歩圏内というのは非常に魅力的です。
デベロッパーも住友不動産ですので、この程度の上乗せは仕方ないのかもしれません。
但し、割高であることは予想されますので、購入は慎重に検討することをお勧めします。

他のマンションと比べて

最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティタワー銀座東の販売価格の中央値は8990万円、専有面積は58.43㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は507.7万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティタワー銀座東なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割高価格で販売されていることが予想されます。

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