シティテラス横濱戸塚の2798~4398万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
シティテラス横濱戸塚
所在地
神奈川県横浜市戸塚区秋葉町字広町444-1、字伊勢宮下561-1(地番)
交通
(1)JR東海道本線・湘南新宿ライン・横須賀線、横浜市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅より、バス約12分、「富士橋」バス停留所より徒歩4分
(2)JR横須賀線・湘南新宿ライン「東戸塚」駅より、バス約13分、「秋葉三叉路」バス停より徒歩9分
総戸数
399戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階建
間取り
3LDK~4LDK
専有面積
67.02m2~80.07m2
予定価格
2798万円~4398万円
管理費
1万4645円~1万7305円/月
管理準備金
1万4645円~1万7305円(一括払い)
修繕積立金
5540円~6620円/月
修繕積立基金
34万5100円~41万2300円(一括払い)
用途地域
工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2017年11月17日完成済
入居時期
2018年7月下旬予定

※販売期:第5期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティテラス横濱戸塚の価格は、67.02m2~80.07m2の面積に対して、2798万円~4398万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティテラス横濱戸塚の所在地は、横浜市戸塚区秋葉町で、「戸塚」駅より、バス約12分、「富士橋」バス停留所より徒歩4分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が120千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が67.02m2~80.07m2ですので、路線価方式の土地価格は、8,048,400円~8,048,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:10,060,500円~12,010,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティテラス横濱戸塚の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が67.02m2~80.07m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,544,050円~22,138,394円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,544,050円~22,138,394円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:10,060,500円~12,010,500円
  • 建物の工事費:18,544,050円~22,138,394円
  • 合計:28,604,550円~34,148,894円

それに対して、販売価格は2798万円~4398万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せはほとんどない計算になってしまいます。

住友不動産では珍しく、利益を全然乗せていないようですね。
確かに、バスを利用しないと電車を利用できない立地ですので、仕方ないのかもしれませんね。
住友不動産としても、このくらい低い価格でないと販売できないと考えているのでしょう。

マンションとしての価値は低いのかもしれませんが、割高感は全くない物件ですので、購入を検討している方がいれば、前向きに検討することもアリだとは思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティテラス横濱戸塚の販売価格の中央値は3598万円、専有面積は73.55㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は161.4万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティテラス横濱戸塚なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。

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