シティテラス横濱長津田の4998~6298万円は割高?割安?




マンション概要

名称
シティテラス横濱長津田
所在地
神奈川県横浜市緑区長津田4-1972-1他(地番)
交通
(1)東急田園都市線「長津田」駅から徒歩3分
(2)東急こどもの国線「長津田」駅から徒歩3分
(3)JR横浜線「長津田」駅から徒歩3分
(4)東急田園都市線「つくし野」駅から徒歩16分
総戸数
362戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・10階建
間取り
3LDK
専有面積
70.06m2~74.75m2
価格
4998万円~6298万円
管理費
1万547円~1万1197円/月
管理準備金
1万547円~1万1197円(一括払い)
修繕積立金
5770円~6150円/月
修繕積立基金
34万4400円~36万7400円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2017年11月17日完成済
入居時期
2018年7月下旬予定

※販売期:第1期1次~第3期11次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティテラス横濱長津田の価格は、70.06m2~74.75m2の面積に対して、4998万円~6298万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティテラス横濱長津田の所在地は、横浜市緑区長津田4丁目で、長津田駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が240千円、続いて210千円、200千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.06m2~74.75m2ですので、路線価方式の土地価格は、16,814,400円~17,940,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:21,018,000円~22,425,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティテラス横濱長津田の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が70.06m2~74.75m2であることから、1室あたりの建物工事費は19,370,749円~20,667,478円と計算できます。

  • 建物の工事費:19,370,749円~20,667,478円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:21,018,000円~22,425,000円
  • 建物の工事費:19,370,749円~20,667,478円
  • 合計:40,388,749円~43,092,478円

それに対して、販売価格は4998万円~6298万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が950万円~2000万円程度乗せられていることが予想されます。

そこそこ強気の価格設定ですね。
利益がそれなりに上乗せされているように感じます。
上層階になると、2000万円程度も実力以上の価格のようです。

長津田駅徒歩3分と立地はよいですし、デベロッパーも住友不動産ですので、強気の価格でも売れると思ったのでしょう。
もしかしたら、土地の仕入れにコストがかかってしまったのかもしれませんね。

ただ、総戸数から考えると、デベロッパーにかなりの利益が入っているように感じます。
住友不動産の物件ではありますが、どうしても割高感は否めないので、購入は慎重に検討することをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティテラス横濱長津田の販売価格の中央値は5648万円、専有面積は72.41㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は257.4万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティテラス横濱長津田なのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べると平均的な価格で販売価格が設定されていると思われます。
とは言っても、上層階はかなり利益が乗せられていると思いますので、購入はしっかり検討することをお勧めします。