マンション概要

名称
シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ
所在地
神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-14、2-2(地番)
交通
(1)京浜急行電鉄大師線「鈴木町」駅より徒歩3分
(2)京浜急行電鉄本線「京急川崎」駅より徒歩2分の「川崎駅前」バス停より川崎鶴見臨港バス「快速浮島橋系統」利用約7分、「味の素前」バス停より徒歩1分
(3)JR東海道本線・京浜東北線・南武線「川崎」駅よりバス約7分、「味の素前」バス停より徒歩1分
総戸数
475戸(A敷地/A棟・B棟:187戸、B敷地/C棟・D棟・E棟:288戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
3LDK~4LDK
専有面積
70.36m2~79.08m2
予定価格
3490万円~5190万円
管理費
1万731円~1万1891円/月
管理準備金
1万731円~1万1891円(一括払い)
修繕積立金
5760円~6470円/月
修繕積立基金
35万3200円~39万6700円(一括払い)
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年11月上旬予定
入居時期
2019年5月下旬予定

※販売期:第4期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズの価格は、70.36m2~79.08m2の面積に対して、3490万円~5190万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズの所在地は、川崎市川崎区大師駅前2丁目で、鈴木町駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が270千円、続いて225千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.36m2~79.08m2ですので、路線価方式の土地価格は、18,997,200円~21,351,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:23,746,500円~26,689,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が70.36m2~79.08m2であることから、1室あたりの建物工事費は19,453,696円~21,864,671円と計算できます。

  • 建物の工事費:19,453,696円~21,864,671円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:23,746,500円~26,689,500円
  • 建物の工事費:19,453,696円~21,864,671円
  • 合計:43,200,196円~48,554,171円





それに対して、販売価格は3490万円~5190万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せはほとんど存在しない計算になってしまいます。

京浜急行電鉄大師線という利便性には乏しい路線ですが、駅からは徒歩2分ですし、デベロッパーは住友不動産です。
土地を安く仕入れることができたのだと思われますが、割安感を強く感じることができる物件ではないでしょうか。
割高感は全くない物件ですので、気に入った方がいれば前向きに検討してはいかがでしょうか。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズの販売価格の中央値は4340万円、専有面積は74.72㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は191.7万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
それもかなり下側にありますので、他のマンションに比べてもかなり割安価格で販売されていることが予想されます。