シティテラス杉並方南町の6498～7998万円は割高？割安？

マンション概要

名称

シティテラス杉並方南町

所在地

東京都杉並区方南２-459-1他（地番）

交通

(1)東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅より徒歩1分(ノース)、徒歩2分(サウス)
(2)JR山手線「新宿」駅からバス22分・「峰」バス停から徒歩2分
(3)JR中央線「中野」駅より、バス約24分「方南町駅」バス停下車徒歩4分
(4)JR中央線「阿佐ヶ谷」駅より、バス約19分「方南八幡通り」バス停下車徒歩3分

総戸数

298戸（ノース20戸、サウス278戸）

構造・規模

ノース：鉄筋コンクリート造　地上6階建
サウス：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上11階建　地下1階建

間取り

2LDK～3LDK

専有面積

54.68m2～70m2

価格

6498万円～7998万円

管理費

1万1692円～1万4602円／月

管理準備金

1万1692円～1万4602円（一括払い）

修繕積立金

4750円～6090円／月

修繕積立基金

28万3100円～36万2400円（一括払い）

用途地域

第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2017年10月

入居時期

2018年6月下旬予定

※第四期販売情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティテラス杉並方南町の価格は、54.68m2～70m2の面積に対して、6498万円～7998万円です。

この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティテラス杉並方南町の所在地は、杉並区方南２丁目のあたりで、方南町駅から徒歩１分のあたりです。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、３つの道路に隣接しています。
３つの道路の路線価は全て同じで、390千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション各戸の評価額は、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて算定します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が54.68m2～70m2ですので、路線価方式の土地価格は、21,325,200円～27,300,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格と考えられます。

• 土地の適正価格：26,656,500円～34,125,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティテラス杉並方南町の構造は、鉄筋コンクリート造で一部鉄骨造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円、鉄骨造の建物は373,492円の費用が発生します。

今回はその平均単価（356,382円）を利用して計算してみることにします。

専有面積が54.68m2～70m2であることから、建物価格は19,486,968円～24,946,740円と計算できます。

• 建物の工事費：19,486,968円～24,946,740円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：26,656,500円～34,125,000円
• 建物の工事費：19,486,968円～24,946,740円
• 合計：46,143,468円～59,071,740円

シティテラス杉並方南町の販売価格を改めて確認しましょう。

販売価格は、6498万円～7998万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せは、1884万円～2091万円ということになります。
さすがは住友不動産です。

土地の仕入れ値や追加設備の単価にもよりますが、2000万円近い利益をのせている可能性があります。
設備は最高級のものを入れているので多少理論値よりも少ないと思いますが、それにしても強気の価格設定です。
それでも、ブランド力は確かで、かつ立地も良いので、高い値段でも買う人は多いでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティテラス杉並方南町の販売価格の中央値は7248万円、専有面積は62.34㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は383.7万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティテラス杉並方南町なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、強気の価格設定がされていることが分かると思います。
ただ、駅からの距離とブランドの捉え方次第では、割高ではないのかもしれませんね。
しかし、多くの経費と利益が乗せられていることは間違いないと思いますので、購入は十分に検討を重ねて購入しましょう。