シティハウス四谷津の守坂の7390・8990万円は割高?割安?




マンション概要

名称
シティハウス四谷津の守坂
所在地
東京都新宿区三栄町26番1(地番)
交通
(1)東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅から徒歩5分
(2)都営新宿線「曙橋」駅から徒歩6分
(3)JR総武線・南北線・中央本線「四ツ谷」駅から徒歩8分
総戸数
47戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階建
間取り
1LDK・2LDK
専有面積
40.06m2・54.19m2
価格
7390万円・8990万円
管理費
1万4477円・1万9247円/月
管理準備金
1万4477円・1万9247円(一括払い)
修繕積立金
5120円・6930円/月
修繕積立基金
30万7300円・41万5600円(一括払い)
用途地域
商業地域、近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年2月14日完成済
入居時期
2018年7月下旬予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティハウス四谷津の守坂の価格は、40.06m2・54.19m2の面積に対して、7390万円・8990万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティハウス四谷津の守坂の所在地は、新宿区三栄町で、四谷三丁目駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1140千円、続いて950千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が40.06m2・54.19m2ですので、路線価方式の土地価格は、45,668,400円・61,776,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:57,085,500円・77,220,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティハウス四谷津の守坂の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が40.06m2・54.19m2であることから、1室あたりの建物工事費は13,607,260円・18,406,826円と計算できます。

  • 建物の工事費:13,607,260円・18,406,826円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:57,085,500円・77,220,750円
  • 建物の工事費:13,607,260円・18,406,826円
  • 合計:70,692,760円・95,627,576円

それに対して、販売価格は7390万円・8990万円です。
ということは、路線価方式の土地の計算に大きなブレがなければ、販売経費と利益の上乗せ金額は、1LDKであれば300万円、2LDKでは存在しない計算になってしまいます。

おそらく、土地を比較的安く仕入れることができたのかもしれません。
人気の四ッ谷エリアで、住友不動産のシティハウスシリーズでこの値段であれば割高感は小さいように思われます。

また、1LDKより2LDKの部屋の方が割安感は強いと考えられます。
デベロッパー側からすると、1LDKは売りやすく、2LDKは売りづらいという特性を加味したのだと思われます。

四ッ谷エリアで、2LDKをお探しの方は、検討してみてはいかがでしょうか?

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