シティハウス四谷坂町の6190~9290万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
シティハウス四谷坂町
所在地
東京都新宿区四谷坂町23番5他(地番)
交通
(1)都営新宿線「曙橋」駅から徒歩5分
(2)東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅から徒歩10分
(3)東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅から徒歩10分
(4)JR中央本線「四ツ谷」駅から徒歩11分
(5)東京メトロ南北線「四ツ谷」駅から徒歩11分
総戸数
43戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階地下1階建
間取り
1LDK~2LDK+S(納戸)
専有面積
45.5m2~73.41m2
価格
6190万円~9290万円
管理費
1万3997円~2万1887円/月
管理準備金
1万3997円~2万1887円(一括払い)
修繕積立金
4040円~6480円/月
修繕積立基金
24万2300円~38万9000円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年9月下旬予定
入居時期
2019年5月下旬予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティハウス四谷坂町の価格は、45.5m2~73.41m2の面積に対して、6190万円~9290万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティハウス四谷坂町の所在地は、四谷坂町で、曙橋から徒歩5分で、市ヶ谷にも徒歩圏内の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が560千円、続いて440千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が45.5m2~73.41m2ですので、路線価方式の土地価格は、25,480,000円~41,109,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:31,850,000円~51,387,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティハウス四谷坂町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が45.5m2~73.41m2であることから、1室あたりの建物工事費は15,455,076円~24,935,322円と計算できます。

  • 建物の工事費:15,455,076円~24,935,322円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:31,850,000円~51,387,000円
  • 建物の工事費:15,455,076円~24,935,322円
  • 合計:47,305,076円~76,322,322円

それに対して、販売価格は6190万円~9290万円です。
ということは、土地の仕入れ価格に大きなブレがなければ、販売経費と利益が1400万円~1600万円程度乗せられていることが予想されます。

なかなか強気な価格設定ですね。
さすがは、住友不動産の物件です。

確かに、立地は山手線の内側に位置していて、利便性は高いので、プレミアムを存分に乗せているのでしょう。
販売経費と利益の上乗せを高いと見るか、低いと見るかは人それぞれだと思いますが、そこそこ高値で販売されていますので、購入は慎重に検討しましょう。

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