シティテラス横濱サウス ザ・ガーデンの5490~6390万円は割高?割安?

マンション概要

名称
シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン
所在地
神奈川県横浜市西区伊勢町3丁目133番1(地番)
交通
(1)京急本線「戸部」駅より徒歩5分
(2)横浜市営地下鉄ブルーライン「高島町」駅より徒歩12分
(3)JR京浜東北線・根岸線「桜木町」駅より徒歩16分
(4)横浜市営地下鉄ブルーライン「桜木町」駅より徒歩17分
(5)みなとみらい線「新高島」駅より徒歩19分
(6)JR京浜東北線「横浜」駅より徒歩19分
総戸数
294戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・10階建
間取り
3LDK
専有面積
70.22m2~70.52m2
予定価格
5490万円~6390万円
管理費
1万3147円~1万3197円/月
管理準備金
1万3147円~1万3197円(一括払い)
修繕積立金
5840円~5860円/月
修繕積立基金
34万9100円~34万9200円(一括払い)
用途地域
第二種中高層住居専用地域、近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年5月下旬予定

※販売期:第3期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティテラス横濱サウス ザ・ガーデンの価格は、70.22m2~70.52m2の面積に対して、5490万円~6390万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティテラス横濱サウス ザ・ガーデンの所在地は、横浜市西区伊勢町3丁目で、戸部駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、複数の道路に隣接しています。
一番高い路線価が210千円、続いて205千円、200千円、195千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.22m2~70.52m2ですので、路線価方式の土地価格は、14,746,200円~14,809,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:18,432,750円~18,511,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティテラス横濱サウス ザ・ガーデンの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が70.22m2~70.52m2であることから、1室あたりの建物工事費は19,414,987円~19,497,934円と計算できます。

  • 建物の工事費:19,414,987円~19,497,934円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:18,432,750円~18,511,500円
  • 建物の工事費:19,414,987円~19,497,934円
  • 合計:37,847,737円~38,009,434円

それに対して、販売価格は5490万円~6390万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1700万円~2600万円程度乗せられていることが予想されます。

横浜プレミアムを乗せすぎていますね。
完全に実力以上の値段で販売されています。
住友不動産のシティテラスシリーズなので、価格設定は高めだとは思っていましたが、思った通りといったところでしょう。

確かに、横浜は住みたい町ランキングでも上位に位置している場所ですが、ここは横浜駅、桜木町駅から少し距離があります。
一般的に想像される横浜とは、ギャップがあるでしょう。
それを考えると、この価格設定は、お高めであると感じてしまいます。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティテラス横濱サウス ザ・ガーデンの販売価格の中央値は5940万円、専有面積は70.37㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は278.6万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティテラス横濱サウス ザ・ガーデンなのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても強気な価格で販売されていることが予想されます。