シティハウス東京八重洲通りの4490~7990万円は割高?割安?




シティハウス東京八重洲通りというマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
東京都中央区新川2-6-2他(地番)に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称
シティハウス東京八重洲通り
所在地
東京都中央区新川2-6-2他(地番)
交通
(1)JR山手線「東京」駅より徒歩18分(2)JR山手線「東京」駅よりバス約7分、「新川二丁目」バス停下車徒歩1分(3)東京メトロ日比谷線、JR京葉線「八丁堀」駅より徒歩2分(4)東京メトロ東西線・日比谷線「茅場町」駅より徒歩8分(5)東京メトロ有楽町線「新富町」駅より徒歩12分(6)都営浅草線「宝町」駅より徒歩12分(7)東京メトロ銀座線「京橋」駅より徒歩14分(8)都営浅草線、東京メトロ東西線「日本橋」駅より徒歩15分
総戸数
101戸(地権者住戸11戸含む)
構造・階数
RC16階地下1階建
間取り
1LDK~3LDK
専有面積
40m2~67.66m2
予定価格
4490万円~7990万円
管理費
1万2190円~1万9670円/月
管理準備金
1万2190円~1万9670円(一括払い)
修繕積立金
4850円~8210円/月
駐車場
敷地内13台(料金3万5000円~4万円/月、機械式:11台/身障者用:1台/平置き:1台(非分譲住戸用))(敷地外駐車場:6台(料金3万円~3万5000円/月)※売主と中央区との協議により本物件竣工時までに確保予定。詳しくは係員にお尋ねください。※敷地外駐車場は、地主と直接賃貸借契約を締結していただきます。なお、同社は紹介させていただくのみであり、当該駐車場が将来にわたって確保されることを保証するものではありません。)
駐輪場
107台収容(料金200円~1000円/月)二段式:上段41台、下段54台/スライド式:4台/共用自転車:8台
バイク置場
用途地域
商業地域
完成時期
2019年11月下旬予定
入居時期
2020年1月下旬予定

※2019年2月時点の情報を掲載しております
※出典:公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、シティハウス東京八重洲通りの販売価格は、40m2~67.66m2の面積に対して、4490万円~7990万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
シティハウス東京八重洲通りの住所は東京都中央区新川2-6-2他(地番)です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、シティハウス東京八重洲通りの路線価は1,320,000円ということになります。

出典:国税庁 平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、シティハウス東京八重洲通りの専有面積は40m2~67.66m2ですので、路線価方式の土地価格は、52,800,000円~89,311,200円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
66,000,000円~111,639,000円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、シティハウス東京八重洲通りの構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計(平成30年)によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり324,214円の費用が発生します。
シティハウス東京八重洲通りの専有面積は40m2~67.66m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
12,968,560円~21,936,319円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この2つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということです。

では、実際に比較してみましょう。
シティハウス東京八重洲通りの土地の推計値は66,000,000円~111,639,000円、工事費の推計値は12,968,560円~21,936,319円ですので、合計で78,968,560円~133,575,319円となります。
そして、実際の販売価格は4490万円~7990万円です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、-34,068,560円~-53,675,319円であることが予想されます。
実際には赤字販売されていることは考えにくいですが、割安な水準で販売価格が設定されていると考えられます。
土地の仕入れをかなり安く抑えることができたのかもしれませんね。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2018年以降に売りに出された東京都の新築分譲マンション255棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、シティハウス東京八重洲通りの坪単価の中央値は383万円、路線価は1,320,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は下側にありますので、シティハウス東京八重洲通りは他のマンションに比べると割安で販売されていることが予想されます。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよいでしょう。