シティハウス笹塚レジデンスの6798～8398万円は割高？割安？

マンション概要

名称

シティハウス笹塚レジデンス

所在地

東京都中野区南台２-72-1他、東京都渋谷区幡ヶ谷3-81-9（地番）

交通

(1)京王線「笹塚」駅より徒歩12分
(2)京王線「幡ヶ谷」駅より徒歩12分
(3)JR山手線「新宿」駅からバス20分、「新山通り」バス停より徒歩1分
(4)JR山手線「渋谷」駅からバス36分、「新山通り」バス停より徒歩1分
(5)JR中央本線「中野」駅からバス17分、「新山通り」バス停より徒歩1分
(6)東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅より徒歩17分

総戸数

87戸

構造・階数

鉄筋コンクリート造・15階建

間取り

3LDK

専有面積

67.18m2～75.16m2

価格

6798万円～8398万円

管理費

1万2737円～1万4127円／月

管理準備金

1万2737円～1万4127円（一括払い）

修繕積立金

5800円～6490円／月

修繕積立基金

34万8000円～38万9300円（一括払い）

用途地域

近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域、第二種住居地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2017年4月21日(完成済)

入居時期

2018年5月下旬予定

※販売期：2018年３月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティハウス笹塚レジデンスの価格は、67.18m2～75.16m2の面積に対して、6798万円～8398万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティハウス笹塚レジデンスの所在地は、中野区南台２丁目です。
マンション名に笹塚とついていますが、アドレスは中野区になると思われます。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が５６０千円、続いて４３０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が67.18m2～75.16m2ですので、路線価方式の土地価格は、37,620,800円～42,089,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：47,026,000円～52,612,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティハウス笹塚レジデンスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が67.18m2～75.16m2であることから、１室あたりの建物工事費は22,819,165円～25,529,748円と計算できます。

• 建物の工事費：22,819,165円～25,529,748円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：47,026,000円～52,612,000円
• 建物の工事費：22,819,165円～25,529,748円
• 合計：69,845,165円～78,141,748円

シティハウス笹塚レジデンスの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、6798万円～8398万円です。
販売経費と利益の上乗せ額は、100万円～500万円といったところでしょうか。

おそらく、土地を安く仕入れることができたのでしょう。
住友不動産のシティハウスの割には、価格が抑えられている印象です。

多少駅から遠いですが、都心からは非常に近い場所で、笹塚と幡ヶ谷を利用できますし、利便性には問題ないかと。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティハウス笹塚レジデンスの販売価格の中央値は7598万円、専有面積は71.17㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は352.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティハウス笹塚レジデンスなのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても平均的な水準で価格が設定されていて、割高感がない物件であることが分かるでしょう。