シティハウス大宮吉敷町の4498~4998万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
シティハウス大宮吉敷町
所在地
埼玉県さいたま市大宮区吉敷町2-55、56、57-1(地番)
交通
(1)JR京浜東北線・上野東京ライン(宇都宮線・高崎線)・湘南新宿ライン(宇都宮線・横須賀線)・埼京線・川越線・秋田新幹線・北陸新幹線・山形新幹線・上越新幹線・東北新幹線・ニューシャトル「大宮」駅より徒歩12分
(2)JR京浜東北線・高崎線「さいたま新都心」駅より徒歩10分
総戸数
56戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
1LDK+S(納戸)~3LDK
専有面積
55.67m2~67.5m2
価格
4498万円~4998万円
管理費
1万2207円~1万4587円/月
管理準備金
1万2207円~1万4587円(一括払い)
修繕積立金
5050円~6120円/月
修繕積立基金
30万2900円~36万7200円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年9月中旬予定
入居時期
2019年5月下旬予定

※販売期:第2期1次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティハウス大宮吉敷町の価格は、55.67m2~67.5m2の面積に対して、4498万円~4998万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティハウス大宮吉敷町の所在地は、さいたま市大宮区吉敷町で、大宮駅から徒歩12分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が440千円、続いて200千円、195千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が55.67m2~67.5m2ですので、路線価方式の土地価格は、24,494,800円~29,700,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:30,618,500円~37,125,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティハウス大宮吉敷町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり252,085円の費用が発生します。

専有面積が55.67m2~67.5m2であることから、1室あたりの建物工事費は14,033,572円~17,015,738円と計算できます。

  • 建物の工事費:14,033,572円~17,015,738円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:30,618,500円~37,125,000円
  • 建物の工事費:14,033,572円~17,015,738円
  • 合計:44,652,072円~54,140,738円

それに対して、販売価格は4498万円~4998万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が多くて500万円が乗せられていることが予想されます。

この物件は、割安感のある物件ですね。
おそらく、路線価計算で使用した路線価の水準よりも、安く土地を仕入れることができたのでしょう。

大宮駅が徒歩圏内でありますが、徒歩12分ですので少し遠いですよね。
ただ、デベロッパーは住友不動産ですので、ブランド力を考えると、やはりお買い得だと思います。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてみてはいかがでしょうか。

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