シティハウス中目黒テラスの4980~8480万円は割高?割安?




マンション概要

名称
シティハウス中目黒テラス
所在地
東京都目黒区中目黒4-773-2(地番)
交通
(1)JR山手線「目黒」駅より徒歩13分
(2)東急東横線「中目黒」駅より徒歩14分
総戸数
112戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
1LDK~3LDK
専有面積
38.9m2~65.91m2
価格
4980万円~8480万円
管理費
9587円~1万5577円/月
管理準備金
9587円~1万5577円(一括払い)
修繕積立金
3860円~6540円/月
修繕積立基金
26万4100円~44万7400円(一括払い)
用途地域
商業地域、近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2016年12月12日完成済
入居時期
2018年7月下旬予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティハウス中目黒テラスの価格は、38.9m2~65.91m2の面積に対して、4980万円~8480万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティハウス中目黒テラスの所在地は、目黒区中目黒4丁目で、目黒駅と中目黒駅の中間辺りにある場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が930千円、続いて540千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が38.9m2~65.91m2ですので、路線価方式の土地価格は、36,177,000円~61,296,300円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:45,221,250円~76,620,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティハウス中目黒テラスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が38.9m2~65.91m2であることから、1室あたりの建物工事費は13,213,241円~22,387,782円と計算できます。

  • 建物の工事費:13,213,241円~22,387,782円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:45,221,250円~76,620,375円
  • 建物の工事費:13,213,241円~22,387,782円
  • 合計:58,434,491円~99,008,157円

それに対して、販売価格は4980万円~8480万円です。
ということは、土地の仕入れ価格に大きなブレがなければ、販売経費と利益の上乗せは存在しない計算になります。

土地を安く仕入れることができたのかもしれませんね。
人気の目黒・中目黒エリアではあるものの、駅からは少し遠いところであることから、強気な価格設定ができていないことも考えられます。

とはいっても、利便性は高いエリアであることには変わりないですし、住友不動産のシティハウスシリーズであるにもかかわらず割高感はほとんどない物件ですので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてもいいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティハウス中目黒テラスの販売価格の中央値は6730万円、専有面積は52.41㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は423.8.万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティハウス中目黒テラスなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想できるのではないでしょうか。

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