シティハウス中目黒レジデンスの7980~8480万円は割高?割安?




マンション概要

名称
シティハウス中目黒レジデンス
所在地
東京都目黒区中目黒4-726-1(地番)
交通
(1)東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒」駅より徒歩12分
(2)JR山手線「目黒」駅より徒歩15分
総戸数
115戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階地下1階建
間取り
2LDK~3LDK
専有面積
55.51m2~71.34m2
価格
7980万円~8480万円
管理費
1万3845円~1万7505円/月
管理準備金
1万3557円~1万7147円(一括払い)
修繕積立金
5240円~6730円/月
修繕積立基金
34万2700円~44万440円(一括払い)
用途地域
商業地域、第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2016年10月31日完成済
入居時期
2018年7月下旬予定

※販売期:第4期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティハウス中目黒レジデンスの価格は、55.51m2~71.34m2の面積に対して、7980万円~8480万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティハウス中目黒レジデンスの所在地は、目黒区中目黒4丁目で、中目黒と目黒の中央の辺りにある場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が940千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が55.51m2~71.34m2ですので、路線価方式の土地価格は、52,179,400円~67,059,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:65,224,250円~83,824,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティハウス中目黒レジデンスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が55.51m2~71.34m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,855,193円~24,232,200円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,855,193円~24,232,200円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:65,224,250円~83,824,500円
  • 建物の工事費:18,855,193円~24,232,200円
  • 合計:84,079,443円~108,056,700円

それに対して、販売価格は7980万円~8480万円です。
路線価を940千円を前提として簡便的に計算してしまうと、販売経費と利益の上乗せは存在しない計算になってしまいます。

土地を安く仕入れることができたのでしょう。

最寄り駅まで徒歩12分と、多少駅まで遠い印象は否めませんが、最寄り駅は中目黒ですし、目黒駅も徒歩圏内です。

かつ、このマンションは、住友不動産のシティハウスです。
それを考えると、この販売価格は割安に思います。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよいと思います。

ただ、目の前は山手通りですので、窓はなかなか開けられないと思いますが。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティハウス中目黒レジデンスの販売価格の中央値は8230万円、専有面積は63.43㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は428.2万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティハウス中目黒レジデンスなのですが、赤いラインのやや下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。

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