シティハウス目黒ザ・ツインの3898~7598万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
シティハウス目黒ザ・ツイン
所在地
東京都目黒区下目黒2-21番-20(住居表示)、東京都目黒区下目黒2-402-2および402-10(地番)
交通
(1)JR山手線「目黒」駅より徒歩9分(NORTH棟)、10分(SOUTH棟)
(2)東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅からバス約10分、「大鳥神社前」バス停徒歩1分
(3)JR山手線・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅からバス約12分、「大鳥神社前」バス停徒歩1分
(4)東京メトロ南北線「目黒」駅より徒歩9分(NORTH棟)、10分(SOUTH棟)
(5)都営三田線「目黒」駅より徒歩9分(NORTH棟)、10分(SOUTH棟)
(6)東急目黒線「目黒」駅より徒歩9分(NORTH棟)、10分(SOUTH棟)
(7)JR山手線「渋谷」駅からバス約17分、「大鳥神社前」バス停徒歩1分
総戸数
160戸(NORTH棟:53戸、SOUTH棟:107戸)
構造・階数
(NORTH棟)/RC15階建、(SOUTH棟)/RC16階建
間取り
1R~2LDK
専有面積
26.34m2~58.1m2
価格
3898万円~7598万円
管理費
9285円~1万9295円/月
管理準備金
9285円~1万9295円(一括払い)
修繕積立金
3310円~7310円/月
修繕積立基金
20万5200円~45万2600円(一括払い)
用途地域
商業地域、準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年2月9日完成済
入居時期
2018年7月下旬予定

※販売期:第4期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティハウス目黒ザ・ツインの価格は、26.34m2~58.1m2の面積に対して、3898万円~7598万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティハウス目黒ザ・ツインの所在地は、目黒区下目黒2丁目で、目黒駅から徒歩10分以内の立地にあります。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1090千円、続いて960千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が26.34m2~58.1m2ですので、路線価方式の土地価格は、28,710,600円~63,329,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:35,888,250円~79,161,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティハウス目黒ザ・ツインの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が26.34m2~58.1m2であることから、1室あたりの建物工事費は8,946,960円~19,734,943円と計算できます。

  • 建物の工事費:8,946,960円~19,734,943円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:35,888,250円~79,161,250円
  • 建物の工事費:8,946,960円~19,734,943円
  • 合計:44,835,210円~98,896,193円

それに対して、販売価格は3898万円~7598万円です。
つまり、路線価を1090千円として計算してしまうと、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

公示されている路線価よりも安く土地を仕入れることができたことが予想されます。

最寄り駅から徒歩10分程度ではあるものの、そもそも最寄り駅は山手線の目黒駅です。
ギリギリではありますが、中目黒や恵比寿も生活圏にあるので、利便性は高いと思われます。

販売価格は高く見えてしまいますが、決して割高感の強い物件ではないので、購入を検討しているのであれば、前向きに考えてよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティハウス目黒ザ・ツインの販売価格の中央値は5748万円、専有面積は42.22㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は449.3.万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティハウス目黒ザ・ツインなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。

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