シティハウス神宮北参道の14380・15280万円は割高？割安？

マンション概要

名称

シティハウス神宮北参道

所在地

東京都渋谷区千駄ヶ谷４-9-6（地番）

交通

(1)東京メトロ副都心線「北参道」駅より徒歩3分
(2)JR山手線「代々木」駅より徒歩8分
(3)JR中央線・総武線「代々木」駅より徒歩8分
(4)都営大江戸線「代々木」駅より徒歩8分
(5)JR中央線・総武線「千駄ヶ谷」駅より徒歩8分
(6)都営大江戸線「国立競技場」駅より徒歩8分

総戸数

86戸

構造・規模

鉄筋コンクリート造　 地上5階建

間取り

3LDK

専有面積

70.37m2・76.26m2

価格

1億4380万円・1億5280万円

管理費

1万4095円・1万5195円／月

管理準備金

1万4095円・1万5195円（一括払い）

修繕積立金

6020円・6520円／月

修繕積立基金

36万1200円・39万1400円（一括払い）

用途地域

第二種中高層住居専用地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2016年2月9日完成済

入居時期

即入居可(諸手続き終了次第)

※販売期：最終期（第6期）の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティハウス神宮北参道の価格は、70.37m2・76.26m2の面積に対して、1億4380万円・1億5280万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティハウス神宮北参道の所在地は、渋谷区千駄ヶ谷４丁目で、北参道駅から徒歩３分にある場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が８１０千円の道路に隣接しています。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.37m2・76.26m2ですので、路線価方式の土地価格は、56,999,700円・61,770,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：71,249,625円～77,213,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティハウス神宮北参道の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が70.37m2・76.26m2であることから、１室あたりの建物工事費は23,902,719円・25,903,387円と計算できます。

• 建物の工事費：23,902,719円・25,903,387円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：71,249,625円・77,213,250円
• 建物の工事費：23,902,719円・25,903,387円
• 合計：95,152,344円・103,116,637円

シティハウス神宮北参道の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、1億4380万円・1億5280万円です。

つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、5000万円程度と考えられます。

確かに、駅近物件ですし、大手デベロッパーが手掛けているので、非のつけどころないことは確かです。
エントランスもこんなにオシャレなものは、なかなか見たことがありません。

一般的な感覚としては、5000万円の上乗せ金額はとても高く感じてしまいますが、投資として考えるのであれば、高いと感じるか少ないと感じるかは人それぞれだと思います。
とはいっても、高い買い物ですので、慎重に検討することをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シティハウス神宮北参道の販売価格の中央値は14830万円、専有面積は73.32㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は667.5万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシティハウス神宮北参道なのですが、赤いラインのかなり上側にあることが分かります。
このことから、かなり割高価格で販売されていることが分かると思います。
ただ、希少性という意味では非の付け所がほとんどない物件ですので、プレミアムをどう捉えるかが購入のポイントになるでしょう。