シティハウス広尾南の7480～7980万円は割高？割安？

マンション概要

名称

シティハウス広尾南

所在地

東京都渋谷区恵比寿３-2-1、107-1（地番）

交通

(1)東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩10分
(2)JR山手線・JR埼京線「恵比寿」駅より徒歩13分
(3)JR湘南新宿ライン(高崎線・東海道線)「恵比寿」駅より徒歩13分
(4)都営三田線・東京メトロ南北線「白金台」駅より徒歩13分

総戸数

90戸（事業協力者取得住戸11戸を含む）

構造・規模

鉄筋コンクリート造　 地上12階建

間取り

1LDK+S（納戸）～2LDK

専有面積

54.79m2

価格

7480万円～7980万円

管理費

1万1997円／月

管理準備金

1万1997円（一括払い）

修繕積立金

5760円／月

修繕積立基金

34万4500円（一括払い）

用途地域

近隣商業地域、準工業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2016年2月26日(完成済)

入居時期

2018年5月下旬予定

※販売期：最終期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シティハウス広尾南の価格は、54.79m2の面積に対して、7480万円～7980万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シティハウス広尾南の所在地は、渋谷区恵比寿３丁目で、広尾、恵比寿、白金台のトライアングルの中央に位置しています。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が８３０千円の道路に隣接しています。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が54.79m2ですので、路線価方式の土地価格は、45,475,700円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：56,844,625円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シティハウス広尾南の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が54.79m2であることから、１室あたりの建物工事費は18,610,629円と計算できます。

• 建物の工事費：18,610,629円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：56,844,625円
• 建物の工事費：18,610,629円
• 合計：75,455,254円

シティハウス広尾南の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、7480万円～7980万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、多くて500万円程度になります。

この物件は、アドレスは渋谷区恵比寿と言いながらも、駅から遠いですし、大きな道路に面していることから、ほとんど利益が乗せられていない可能性があります。
もしくは、2016年に完成ということは、それ以前に土地の仕入れが実施されているはずです。
したがって、今の路線価で価値を計算すると、割安になっていることも考えられます。

とはいっても、アドレスは渋谷区恵比寿ですし、部屋の間取りも1LDKと再販しやすいと思いますので、悪い物件ではないかもしれません。