シエリア大阪同心の4840~6160万円は割高?割安?




マンション概要

名称
シエリア大阪同心
所在地
大阪府大阪市北区同心1丁目67-1(地番)
交通
JR東西線「大阪天満宮」駅徒歩9分
地下鉄堺筋線・谷町線「南森町」駅徒歩12分
JR大阪環状線「桜ノ宮」駅徒歩8分
JR大阪環状線「天満」駅徒歩10分
地下鉄堺筋線「扇町」駅徒歩10分
地下鉄御堂筋線「梅田」駅より大阪市営バス78号・守口車庫前行約10分「源八橋」バス停徒歩4分
総戸数
42戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
2LDK+S(納戸)~4LDK ※S(納戸)=フリールーム
専有面積
70.06m2~80.39m2
価格
4840万円~6160万円
管理費
1万3900円~1万6000円/月
管理準備金
1万5000円(一括払い)
修繕積立金
5000円~5700円/月
修繕積立基金
45万円~51万3000円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年4月予定
入居時期
2019年4月予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シエリア大阪同心の価格は、70.06m2~80.39m2の面積に対して、4840万円~6160万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シエリア大阪同心の所在地は、大阪市北区同心1丁目で、大阪天満宮駅から徒歩9分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が510千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.06m2~80.39m2ですので、路線価方式の土地価格は、35,730,600円~40,998,900円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:44,663,250円~51,248,625円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シエリア大阪同心の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が70.06m2~80.39m2であることから、1室あたりの建物工事費は15,681,530円~17,993,694円と計算できます。

  • 建物の工事費:15,681,530円~17,993,694円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:44,663,250円~51,248,625円
  • 建物の工事費:15,681,530円~17,993,694円
  • 合計:60,344,780円~69,242,319円

それに対して、販売価格は4840万円~6160万円です。
簡便的に路線価を用いて算定してしまうと、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

ただ、このマンションについては、建設地の土地はきれいな正方形に近い形であること、一方向の路線価であることから考えても、かなり安く土地を仕入れることができたのだと思います。

確かに駅からは少し離れていますし、デベロッパーもそこまでのブランドはありませんが、徒歩10分圏内で3駅3路線利用可能であってこの値段は安いと思います。
デベロッパーのブランドにこだわりがなければ、非常におすすめできる物件です。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シエリア大阪同心の販売価格の中央値は5500万円、専有面積は75.23㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は241.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシエリア大阪同心なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、大阪市内の他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。