シャルマンフジ堺シティエントの3050~4740万円は割高?割安?




マンション概要

名称
シャルマンフジ堺シティエント
所在地
大阪府堺市堺区田出井町698番79、81、108の一部(地番)
交通
JR阪和線「堺市」駅徒歩4分
南海高野線「堺東」駅徒歩18分
総戸数
91戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・16階建
間取り
2LDK~4LDK
専有面積
62.57m2~78.84m2
価格
3050万円~4740万円
管理費
9300円~1万1700円/月
修繕積立金
4400円~5600円/月
修繕積立基金
40万6800円~51万2500円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月中旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シャルマンフジ堺シティエントの価格は、62.57m2~78.84m2の面積に対して、3050万円~4740万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シャルマンフジ堺シティエントの所在地は、堺市堺区田出井町で、堺市駅から徒歩4分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が120千円道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が62.57m2~78.84m2ですので、路線価方式の土地価格は、7,508,400円~9,460,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:9,385,500円~11,826,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シャルマンフジ堺シティエントの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が62.57m2~78.84m2であることから、1室あたりの建物工事費は14,005,043円~17,646,757円と計算できます。

  • 建物の工事費:14,005,043円~17,646,757円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:9,385,500円~11,826,000円
  • 建物の工事費:14,005,043円~17,646,757円
  • 合計:23,390,543円~29,472,757円

それに対して、販売価格は3050万円~4740万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が650万円~1800万円程度乗せられていることが予想されます。

天王寺駅までアクセスしやすい場所を売りにしているようですが、なかなかの利益を乗せているように思います。
土地の仕入れにコストがかかってしまったのかもしれませんね。
おそらく高層階の部屋ではあると思いますが、専有面積が大きい部屋は割高感が強いような気がします。

また、間取りについても、4LDKで78㎡程度ですと、もちろん人それぞれだとは思うのですが、狭く感じてしまうような気がします。
個人的な感覚としては、4LDKなら最低でも85㎡はほしいところです。
購入は慎重に検討することをおすすめします。

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