カサーレ上新庄ステーションプレミアムの3298~3958万円は割高?割安?




マンション概要

名称
カサーレ上新庄ステーションプレミアム
所在地
大阪府大阪市東淀川区上新庄3丁目113番地2他(地番)
交通
阪急京都線「上新庄」駅徒歩2分
総戸数
58戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・12階建
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
61.14m2~75.14m2
価格
3298万円~3958万円
管理費
8300円~9980円/月(インターネット使用料含む)
管理準備金
1万5000円(一括払い)
修繕積立金
4280円~5260円/月
修繕積立基金
42万8000円~52万6000円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年3月中旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、カサーレ上新庄ステーションプレミアムの価格は、61.14m2~75.14m2の面積に対して、3298万円~3958万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
カサーレ上新庄ステーションプレミアムの所在地は、大阪市東淀川区上新庄3丁目で、上新庄駅から徒歩2分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が130千円、続いて120千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が61.14m2~75.14m2ですので、路線価方式の土地価格は、7,948,200円~9,768,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:9,935,250円~12,210,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

カサーレ上新庄ステーションプレミアムの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が61.14m2~75.14m2であることから、1室あたりの建物工事費は13,684,966円~16,818,586円と計算できます。

  • 建物の工事費:13,684,966円~16,818,586円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:9,935,250円~12,210,250円
  • 建物の工事費:13,684,966円~16,818,586円
  • 合計:23,620,216円~29,028,836円

それに対して、販売価格は3298万円~3958万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が930万円~1050万円程度乗せられていることが予想されます。

最寄り駅まで徒歩2分であることを考えると、妥当な水準の価格設定ではないのでしょうか。
不当に高い利益が乗せられているわけではなさそうです。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
カサーレ上新庄ステーションプレミアムの販売価格の中央値は3628万円、専有面積は68.14㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は175.7万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がカサーレ上新庄ステーションプレミアムなのですが、赤いラインのやや下側にあることが分かります。
このことからも、納得感のある販売価格が設定されていることが予想されます。