Brillia City 石神井台の4400～6900万円台は割高？割安？

マンション概要

名称

Brillia(ブリリア)City 石神井台

所在地

東京都練馬区石神井台４-1193-1外（地番）

交通

(1)西武新宿線「上石神井」駅より徒歩10分
(2)JR中央線「吉祥寺」駅よりバス約21分、「早稲田高等学院」下車徒歩4分
(3)西武池袋線「大泉学園」駅よりバス約11分、「早稲田高等学院」下車徒歩4分

総戸数

267戸

構造・規模

鉄筋コンクリート造地上9階建て建築基準法上：地上8階・地下1階

間取り

3LDK～4LDK

専有面積

69.97m2～89.11m2

予定価格帯

4400万円台～6900万円台

管理費

1万5200円～1万9300円／月

管理準備金

3万8000円～4万8300円（一括払い）

修繕積立金

5670円～7220円／月

修繕積立基金

45万9300円～58万4900円（一括払い）

用途地域

第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2017年8月30日竣工済み

入居時期

即入居可※諸手続き後

※販売期第４期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、Brillia(ブリリア)City 石神井台の価格は、69.97m2～89.11m2の面積に対して、4400万円台～6900万円台です。

この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
Brillia(ブリリア)City 石神井台の所在地は、練馬区石神井台４丁目で、新青梅街道沿いに位置しています。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が330千円、続いて290千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が69.97m2～89.11m2ですので、路線価方式の土地価格は、23,090,100円～29,406,300円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：28,862,625円～36,757,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

Brillia(ブリリア)City 石神井台の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が69.97m2～89.11m2であることから、１室あたりの建物工事費は23,766,850円～30,268,172円と計算できます。

• 建物の工事費：23,766,850円～30,268,172円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：28,862,625円～36,757,875円
• 建物の工事費：23,766,850円～30,268,172円
• 合計：52,629,475円～67,026,047円

それに対して、Brillia(ブリリア)City 石神井台の販売価格は、4400万円台～6900万円台です。
つまり、簡便的な計算ですと、販売経費と利益の上乗せ金額は、ほとんど存在しない計算になってしまいます。
土地を安く仕入れることができたのでしょう。

新青梅街道沿いであって騒音が予想されること、駅からもちょっと離れた場所にあることで、価格設定が強気にできなかったのかもしれません。
とはいっても、割高感のある物件ではないので、購入は前向きに検討して良いでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
Brillia(ブリリア)City 石神井台の販売価格の中央値は5650万円、専有面積は79.54㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は234.4万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がBrillia(ブリリア)City 石神井台なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、この物件が割安であることが分かると思います。