Brillia Tower 代々木公園の23990万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
Brillia(ブリリア)Tower 代々木公園 CLASSY
所在地
東京都渋谷区富ヶ谷1-1529-1(地番)
交通
(1)東京メトロ千代田線「代々木公園」駅より徒歩2分
(2)小田急線「代々木八幡」駅より徒歩2分
(3)JR山手線「渋谷」駅より徒歩21分
(4)JR山手線「原宿」駅より徒歩18分
総戸数
195戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上19階 地下1階建て(一部鉄骨造)
間取り
3LDK
専有面積
101.44m2
価格
2億3990万円
管理費
3万4700円/月
管理準備金
7万8000円(一括払い)
修繕積立金
9040円/月
修繕積立基金
67万8000円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年12月下旬予定
入居時期
2019年2月下旬予定

※販売期:2018年3月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、Brillia Tower 代々木公園 CLASSYの価格は、101.44m2の面積に対して、2億3990万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
Brillia Tower 代々木公園 CLASSYの所在地は、渋谷区富ヶ谷1丁目で、高層階からは代々木公園を一望できる場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、4つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1,130千円、続いて1,100千円、680千円、570千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が101.44m2ですので、路線価方式の土地価格は、114,627,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:143,284,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

Brillia Tower 代々木公園 CLASSYの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が101.44m2であることから、1室あたりの建物工事費は34,456,328円と計算できます。

  • 建物の工事費:34,456,328円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:143,284,000円
  • 建物の工事費:34,456,328円
  • 合計:177,740,328円

Brillia Tower 代々木公園 CLASSYの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、2億3990万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、6200万円程度であると予想されます。

Brillia Tower 代々木公園は東京建物が社運をかけて販売している物件という印象があったのですが、やはりかなり強気に販売価格を設定しているようですね。
何階の物件なのかはわかりませんが、なかなかの高値ですね。

アドレスは渋谷区富ヶ谷ですし、代々木公園の近くという希少性もありますのでプレミアムは大きいと思うのですが、少々この値段だと高過ぎるかもしれませんね。
再販を考えたときには、なかなか難しいのかもしれません。

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