Brillia 品川 Canal Sideの5240万円は割高？割安？ | ピンポイントマンション査定

マンション概要

名称: Brillia(ブリリア) 品川 Canal Side
所在地: 東京都品川区北品川１-125-3（地番）
交通: (1)JR山手線・京浜東北線・東海道本線・横須賀線・上野東京ライン・東海道新幹線・京浜急行本線「品川」駅より徒歩10分
(2)京浜急行本線「北品川」駅より徒歩6分
総戸数: 51戸（うち非分譲住戸19戸・提携企業優先分譲2戸含む）
構造・規模: 鉄筋コンクリート造地上14階建て
間取り: 1LDK　　　　　
専有面積: 42.35m2　　　　　
価格: 5240万円　　　　
管理費: 1万4800円／月　　　　　
管理準備金: 3万7000円（一括払い）
修繕積立金: 4410円／月　　　　　
修繕積立基金: 33万800円（一括払い）　　　
用途地域: 準工業地域
権利形態: 所有権の共有　　　　　
完成時期: 2018年10月下旬予定　　　　　
入居時期: 2018年11月下旬予定

※販売期：2018年3月時点の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件概要より、ブリリア品川 Canal Sideの価格は、42.35m2の面積に対して、5240万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ブリリア品川 Canal Sideの所在地は、北品川１丁目のあたりで、天王洲運河に面している場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が８８０千円、続いて６５０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が42.35m2ですので、路線価方式の土地価格は、37,268,000万円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

次に建物価格を査定してみましょう。

ブリリア品川 Canal Sideの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が42.35m2であることから、１室あたりの建物工事費は14,385,109円と計算できます。

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

ブリリア品川 Canal Sideの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5240万円です。
路線価を880千円として計算すると、販売経費と利益の上乗せ金額は存在しない計算になってしまいます。

土地を安く仕入れることができたのかもしれませんね。
42.35m2で5,000万円を超えるなんて高いと思いがちですが、意外にもそれほど割高感は強い物件ではありません。
むしろ、販売価格は安く抑えられていると思われます。

1LDKであれば、中古市場でも販売しやすいですし、購入を前向きに考えても悪くないと予想されます。

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ブリリア品川 Canal Sideの情報は販売価格と専有面積にレンジがないので、その情報をもとに坪単価を計算してみます。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は408.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がブリリア品川 Canal Sideなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていると予想できるのではないでしょうか。