Brillia 大山 Park Frontの5798万円は割高?割安?




マンション概要

名称
Brillia(ブリリア)大山 Park Front
所在地
東京都板橋区大山西町19-1他(地番)
交通
(1)東武東上線「大山」駅より徒歩7分
(2)JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線、西武池袋線、東武東上線「池袋」駅よりバス約12分、「第六小学校」バス停下車徒歩5分
(3)JR埼京線・京浜東北線「赤羽」駅よりバス約28分、「第六小学校」バス停」下車徒歩5分
(4)東京メトロ有楽町線・副都心線「千川」駅より徒歩16分
総戸数
135戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上7階建て
間取り
3LDK
専有面積
70.81m2・70.96m2
価格
5798万円
管理費
1万7800円・1万7900円/月
管理準備金
4万2800円・4万3000円(一括払い)
修繕積立金
6590円・6600円/月
修繕積立基金
49万4300円・49万5000円(一括払い)
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年10月下旬予定
入居時期
2018年12月上旬予定

※販売期:2018年3月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、Brillia 大山 Park Frontの価格は、70.81m2・70.96m2の面積に対して、5798万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
Brillia 大山 Park Frontの所在地は、板橋区大山西町で、板橋公園から徒歩2分の場所にあります。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が320千円、続いて310千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.81m2・70.96m2ですので、路線価方式の土地価格は、22,659,200円・22,707,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:28,324,000円・28,384,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

Brillia 大山 Park Frontの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が70.81m2・70.96m2であることから、1室あたりの建物工事費は24,052,174円・24,103,125円と計算できます。

  • 建物の工事費:24,052,174円・24,103,125円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:28,324,000円・28,384,000円
  • 建物の工事費:24,052,174円・24,103,125円
  • 合計:52,376,174円・52,487,125円

Brillia 大山 Park Frontの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5798万円ですので、販売経費と利益の上乗せ金額は、450万円~500万円程度と考えられます。

割安感は感じませんが、決して割高な値段でもありません。
東京建物という大手デベロッパーの物件ですので、興味のある方は検討してみても良いかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
Brillia 大山 Park Frontの販売価格の中央値は5798万円、専有面積は70.89㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は269.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がBrillia 大山 Park Frontなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが予想できるのではないでしょうか。

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