マンション概要

名称
Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園
所在地
神奈川県川崎市多摩区枡形６-4278-1他（地番）
交通
小田急線「向ヶ丘遊園」駅より徒歩5分
総戸数
82戸（うち、提携企業勤務者向け住戸2戸含む）
構造・階数
鉄筋コンクリート造・5階建
間取り
2LDK+S（納戸）～4LDK
専有面積
66.37m2～81.64m2
予定価格帯
3700万円台～6300万円台
管理費
1万6700円～2万1200円／月
管理準備金
4万3500円～5万5200円（一括払い）
修繕積立金
6430円～8170円／月
修繕積立基金
48万2300円～61万2800円（一括払い）
用途地域
第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年11月中旬予定
入居時期
2018年12月中旬予定

※販売期：第3期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園の価格は、66.37m2～81.64m2の面積に対して、3700万円台～6300万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園の所在地は、川崎市多摩区枡形６丁目で、向ヶ丘遊園駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が１６０千円の道路に隣接しています。


出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が66.37m2～81.64m2ですので、路線価方式の土地価格は、10,619,200円～13,062,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格：13,274,000円～16,328,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が66.37m2～81.64m2であることから、１室あたりの建物工事費は18,350,509円～22,572,480円と計算できます。

  • 建物の工事費：18,350,509円～22,572,480円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格：13,274,000円～16,328,000円
  • 建物の工事費：18,350,509円～22,572,480円
  • 合計：31,624,509円～38,900,480円





それに対して、販売価格は3700万円台～6300万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が600万円～2400万円程度乗せられていることが予想されます。

強気の価格設定と言えるでしょう。
高層階の部屋だとは思いますが、専有面積が広い部屋についてはかなりの利益が乗っています。

また、ここで一つ注意が必要なことは、この物件は５階建てです。
最上階プレミアムはあるにしろ、５階の部屋で2,000万円を超える経費と利益が乗っているのは、割高感を感じざるを得ません。
デベロッパーはメジャーセブンの一つである東京建物ですのでブランド力は十分なのですが、駅の近さを加味してもちょっと高いと思います。
購入は慎重に検討することをお勧めします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園の販売価格の中央値は5000万円、専有面積は74.01㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は223.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がBrillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションに比べても割高価格で販売されていることが予想されます。