Brillia 久が原の5198・5298万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
Brillia(ブリリア)久が原
所在地
東京都大田区久が原5-472-5他(地番)
交通
(1)東急池上線「千鳥町」駅より徒歩8分
(2)JR山手線・都営浅草線「五反田」駅よりバス約25分、「池上警察署」バス停徒歩2分
(3)JR京浜東北線「蒲田」駅よりバス約13分、「池上警察署」バス停徒歩3分
(4)東急池上線「池上」駅より徒歩10分
総戸数
35戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階建
間取り
3LDK
専有面積
69.87m2・76.52m2
価格
5198万円・5298万円
管理費
2万200円・2万2200円/月
管理準備金
5万2600円・5万7800円(一括払い)
修繕積立金
7340円・8040円/月
修繕積立基金
55万500円・60万3000円(一括払い)
用途地域
準住居地域、第一種低層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年11月下旬予定
入居時期
2019年3月中旬予定

※販売期:2018年3月時点の先着順の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、Brillia 久が原の価格は、69.87m2・76.52m2の面積に対して、5198万円・5298万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
Brillia 久が原の所在地は、大田区久が原5丁目で、第二京浜道路と隣接はしていませんが非常に近い場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が390千円、続いて380千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が69.87m2・76.52m2ですので、路線価方式の土地価格は、27,249,300円・29,842,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:34,061,625円・37,303,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

Brillia 久が原の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が69.87m2・76.52m2であることから、1室あたりの建物工事費は23,732,883円・25,991,701円と計算できます。

  • 建物の工事費:23,732,883円・25,991,701円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:34,061,625円・37,303,500円
  • 建物の工事費:23,732,883円・25,991,701円
  • 合計:57,794,508円・63,295,201円

Brillia 久が原の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5198万円・5298万円です。

路線価を390千円で計算すると、販売経費と利益の上乗せは存在しない計算になってしまいます。

確かに、池上線というマイナーな路線の沿線ではありますが、それにしても割安感の強い物件です。
おそらく、土地を安く仕入れることができたのでしょう。

お買い得であることは確かで、大手デベロッパーの一つである東京建物の案件ですので、決して悪い選択肢ではないと思われます。
この辺りで物件を検討しているのであれば、候補として考えてみても良いかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
Brillia 久が原の販売価格の中央値は5248万円、専有面積は73.2㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は236.6万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がBrillia 久が原なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。

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