Brillia一之江の3768~4988万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
Brillia(ブリリア) 一之江
所在地
東京都江戸川区一之江37-1(地番)
交通
(1)都営新宿線「一之江」駅より徒歩2分
(2)東京メトロ東西線「葛西」駅よりバス約10分、「一之江駅前」バス停下車徒歩2分
(3)JR総武線快速・総武線「新小岩」駅よりバス約25分、「一之江駅前」バス停下車徒歩2分
総戸数
35戸(うち提携企業勤務者向け住戸3戸を含む)
構造・階数
鉄筋コンクリート造地上5階建て
間取り
1LDK~2LDK+S(納戸)
専有面積
41.35m2~72.24m2
価格
3768万円~4988万円
管理費
1万3000円~2万2700円/月
管理準備金
3万9000円~6万8100円(一括払い)
修繕積立金
4310円~7520円/月
修繕積立基金
32万3000円~56万4000円(一括払い)
用途地域
第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域、近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年6月下旬予定
入居時期
2018年8月下旬予定

※販売期:2018年3月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ブリリア一之江の価格は、41.35m2~72.24m2の面積に対して、3768万円~4988万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ブリリア一之江の所在地は、江戸川区一之江8丁目のあたりで、一之江駅から徒歩2分の場所に位置しています。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が225千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が41.35m2~72.24m2ですので、路線価方式の土地価格は、9,303,750円~16,254,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:11,629,688円~20,317,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ブリリア一之江の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が41.35m2~72.24m2であることから、1室あたりの建物工事費は14,045,437円~24,537,905円と計算できます。

  • 建物の工事費:14,045,437円~24,537,905円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:11,629,688円~20,317,500円
  • 建物の工事費:14,045,437円~24,537,905円
  • 合計:25,675,125円~44,855,405円

では、ブリリア一之江の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、3768万円~4988万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、500万円~1200万円程度であると予想されます。

駅近物件ですし、デベロッパーも東京建物というメジャーセブンの一つでブランド力も確かですので、妥当な水準なのではないでしょうか。
むしろ、駅から徒歩2分の立地を考えると、割安にも感じます。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ブリリア一之江の販売価格の中央値は4378万円、専有面積は56.8㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は254.4万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は若干少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がブリリア一之江なのですが、赤いラインのやや下側にあることが分かります。
このことからも、割安で販売されていることが予想されます。

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