Brillia(ブリリア) 秋葉原の4000～6900万円台は割高？割安？

マンション概要

名称

Brillia(ブリリア) 秋葉原

所在地

東京都千代田区外神田４-21-1他（地番）

交通

(1)JR山手線・京浜東北線・総武線・つくばエクスプレス「秋葉原」駅より徒歩6分
(2)東京メトロ銀座線「末広町」駅より徒歩3分
(3)東京メトロ千代田線「湯島」駅より徒歩9分
(4)東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅より徒歩7分
(5)都営大江戸線「上野御徒町」駅より徒歩9分

総戸数

62戸（うち、非分譲住戸10戸、提携企業勤務者向け住戸7戸含む）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・14階建

間取り

1DK～2LDK

専有面積

30.96m2～56.77m2

予定価格帯

4000万円台～6900万円台

管理費

金額未定

管理準備金

金額未定

修繕積立金

金額未定

用途地域

商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年5月下旬予定

入居時期

2019年7月下旬予定

※販売期：第2期2次期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、Brillia(ブリリア) 秋葉原の価格は、30.96m2～56.77m2の面積に対して、4000万円台～6900万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
Brillia(ブリリア) 秋葉原の所在地は、千代田区外神田４丁目で、秋葉原駅から徒歩６分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、３つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が７６０千円、続いて７００千円、５２０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が30.96m2～56.77m2ですので、路線価方式の土地価格は、23,529,600円～43,145,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：29,412,000円～53,931,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

Brillia(ブリリア) 秋葉原の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が30.96m2～56.77m2であることから、１室あたりの建物工事費は10,516,245円～19,283,179円と計算できます。

• 建物の工事費：10,516,245円～19,283,179円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：29,412,000円～53,931,500円
• 建物の工事費：10,516,245円～19,283,179円
• 合計：39,928,245円～73,214,679円

それに対して、販売価格は4000万円台～6900万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益がほとんど上乗せされていない計算になってしまいます。
路線価を基準に考えると、割安価格で販売されていることが予想されます。

徒歩10分圏内で4駅利用可能で、利用路線も非常に多いです。
デベロッパーが東京建物であることを考えれば、お買い得な物件であるように感じます。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いでしょう。