ブランズシティ久が原の6448～8838万円は割高？割安？

マンション概要

名称

ブランズシティ久が原

所在地

東京都大田区鵜の木１-192-3（地番）

交通

(1)東急池上線「久が原」駅より徒歩4分
(2)東急多摩川線「鵜の木」駅より徒歩5分

総戸数

278戸

構造・階数

鉄筋コンクリート造・12階地下1階建

間取り

2LDK+S（納戸）・3LDK

専有面積

69.58m2～84.3m2

価格

6448万円～8838万円

管理費

1万5700円～1万9100円／月

修繕積立金

7700円～9400円／月

修繕積立基金

43万3200円～52万4900円（一括払い）

用途地域

第一種中高層住居専用地域、準住居地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2016年12月(竣工済)

入居時期

即入居可(諸手続き終了後)

※販売期：2018年3月時点の先着順の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ブランズシティ久が原の価格は、69.58m2～84.3m2の面積に対して、6448万円～8838万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ブランズシティ久が原の所在地は、大田区鵜の木１丁目で、環八通りに面している場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、３つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が４６０千円、続いて３６０千円、３１０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が69.58m2～84.3m2ですので、路線価方式の土地価格は、32,006,800円～38,778,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：40,008,500円～48,472,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ブランズシティ久が原の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が69.58m2～84.3m2であることから、１室あたりの建物工事費は23,634,378円～28,634,350円と計算できます。

• 建物の工事費：23,634,378円～28,634,350円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：40,008,500円～48,472,500円
• 建物の工事費：23,634,378円～28,634,350円
• 合計：63,642,878円～77,106,850円

では、ブランズシティ久が原の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、6448万円～8838万円です。

販売経費と利益の上乗せ金額は、100万円～1100万円といったところでしょうか。
特に80m2を超える部屋は割高である可能性が高いと思われます。

最寄り駅から４分と利便性は高いですが、そもそも利用路線がマイナーですし、ちょっと強気に行きすぎているように感じます。

70m2を下回る部屋については割安感がありますので、購入を検討してみても良いかもしれません。
メジャーセブンの一つである東急不動産の物件であることも魅力的です。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ブランズシティ久が原の販売価格の中央値は7643万円、専有面積は76.94㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は327.8万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がブランズシティ久が原なのですが、赤いラインのやや上側にあることが分かります。
とは言ってもほぼ線上にありますので、価格としては妥当な設定だとは思われます。