ブランズタワー梅田の7170・7950万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ブランズタワー梅田
所在地
大阪府大阪市北区豊崎3丁目21番1、21番6、21番7、21番8、21番9、21番10、21番11(地番)
交通
Osaka Metro御堂筋線「中津」駅から徒歩1分
阪急神戸線「梅田」駅から徒歩7分
JR東海道本線「大阪」駅から徒歩12分
総戸数
653戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・50階地下1階建(塔屋2階建)
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
56.92m2・82.09m2
価格
7170万円・7950万円
管理費
1万4300円・2万700円/月
管理準備金
1万7000円・2万5000円(一括払い)
修繕積立金
4550円・6570円/月
修繕積立基金
45万5000円・65万7000円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年11月下旬予定
入居時期
2020年2月下旬予定

※販売期:第2期30次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ブランズタワー梅田の価格は、56.92m2・82.09m2の面積に対して、7170万円・7950万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ブランズタワー梅田の所在地は、大阪市北区豊崎3丁目で、中津駅から徒歩1分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、4つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1,000千円、続いて590千円、570千円、480千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が56.92m2・82.09m2ですので、路線価方式の土地価格は、56,920,000円・82,090,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:71,150,000円・102,612,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ブランズタワー梅田の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が56.92m2・82.09m2であることから、1室あたりの建物工事費は12,740,404円・18,374,205円と計算できます。

  • 建物の工事費:12,740,404円~18,374,205円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:71,150,000円・102,612,500円
  • 建物の工事費:12,740,404円・18,374,205円
  • 合計:83,890,404円・120,986,705円

それに対して、販売価格は7170万円・7950万円です。

見当はずれな数値になってしまっていますね。
4つの路線価のうち、飛びぬけて高い1つの路線価を適用して計算したことが原因だと思われます。

イレギュラーではありますが、逆算して考えてみましょう。
販売価格から建築費を引いて、それを専有面積で割ってみます。

7,950万円-1,837万円=6,113万円
6,113万円÷82.09㎡×0.8=745千円

販売価格の1割程度が販売経費や利益と仮定すると、およそ670千円(745千円×0.9)の路線価で土地を仕入れたのだと思われます。

路線価の計算は特殊なので精緻に計算してみないと確かなことは言えませんが、梅田駅から徒歩7分の立地で、この販売価格は割安なのではないでしょうか。
購入を検討しているのであれば、前向きに検討しても良いと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ブランズタワー梅田の販売価格の中央値は7560万円、専有面積は69.51㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は358.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がブランズタワー梅田なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、大阪市内の他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。