ブランズ 六本木 ザ・レジデンスの3億円~6億9000万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ブランズ 六本木 ザ・レジデンス
所在地
東京都港区六本木4-26-1他(地番)
交通
(1)都営大江戸線「六本木」駅(7番出口)より徒歩3分
(2)東京メトロ日比谷線「六本木」駅(4a出口)より徒歩4分
(3)東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅(1番出口)より徒歩8分
(4)東京メトロ千代田線「乃木坂」駅(3番出口)より徒歩10分
総戸数
50戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・8階地下2階建
間取り
2LDK~3LDK
専有面積
105.83m2~212.05m2
価格
3億円~6億9000万円
管理費
6万7200円~13万4700円/月
管理準備金
6万7200円~13万4700円(一括払い)
修繕積立金
2万3490円~4万7080円/月
修繕積立基金
156万2000円~313万円(一括払い)
用途地域
第二種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:2018年5月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ブランズ 六本木 ザ・レジデンスの価格は、105.83m2~212.05m2の面積に対して、3億円~6億9000万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ブランズ 六本木 ザ・レジデンスの所在地は、港区六本木4丁目で、六本木駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1,780千円、続いて1,520千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が105.83m2~212.05m2ですので、路線価方式の土地価格は、188,377,400円~377,449,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:235,471,750円~471,811,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ブランズ 六本木 ザ・レジデンスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が105.83m2~212.05m2であることから、1室あたりの建物工事費は35,947,488円~72,027,448円と計算できます。

  • 建物の工事費:35,947,488円~72,027,448円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:235,471,750円~471,811,250円
  • 建物の工事費:35,947,488円~72,027,448円
  • 合計:271,419,238円~543,838,698円

それに対して、販売価格は3億円~6億9000万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が3000万円~14700万円程度乗せられていることが予想されます。

値段が想像つかない金額になっているので、正直よく分からないですが、まあこんな金額なのかなーという印象です。
アドレスは港区六本木ですし、社長さんや外資系に勤めている方にとっては、利便性が高いマンションでしょう。

おそらくここに住まれる方は電車に乗ることなんてないと思いますが、一応駅近物件ですね。
デベロッパーも東急不動産ですので、ブランドも問題なしです。
お金持ちが気に入る要素は十分に揃ったマンションなのではないでしょうか。