ブランズ六番町の15100~51500万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ブランズ六番町
所在地
東京都千代田区六番町2-4他(地番)
交通
(1)東京メトロ南北線・有楽町線・都営新宿線「市ヶ谷」駅より徒歩5分
(2)JR中央線・総武線「四ツ谷」駅より徒歩6分
(3)東京メトロ有楽町線「麹町」駅より徒歩8分
総戸数
39戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建一部鉄骨
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
77.06m2~177.4m2
価格
1億5100万円~5億1500万円
管理費
4万3900円~10万1100円/月
管理準備金
4万3900円~10万1100円(一括払い)
修繕積立金
1万5400円~3万5500円/月
修繕積立基金
127万1500円~292万7100円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月中旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:2018年6月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ブランズ六番町の価格は、77.06m2~177.4m2の面積に対して、1億5100万円~5億1500万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ブランズ六番町の所在地は、千代田区六番町で、市ヶ谷駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が1,520千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が77.06m2~177.4m2ですので、路線価方式の土地価格は、117,131,200円~269,648,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:146,414,000円~337,060,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ブランズ六番町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が77.06m2~177.4m2であることから、1室あたりの建物工事費は26,175,124円~60,257,813円と計算できます。

  • 建物の工事費:26,175,124円~60,257,813円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:146,414,000円~337,060,000円
  • 建物の工事費:26,175,124円~60,257,813円
  • 合計:172,589,124円~397,317,813円

それに対して、販売価格は1億5100万円~5億1500万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せは、部屋によっては0、部屋によっては1億1800万円程度という結果になります。

もう、金銭感覚がよく分からない状態になりますが、おそらく、専有面積が広い部屋からたくさん利益をとっているのでしょう。
そもそもお金がないと購入はできませんが、専有面積が100㎡以下の部屋についてはお買い得であることが予想されます。