ブランズ練馬の4140～7780万円は割高？割安？

マンション概要

名称

ブランズ練馬

所在地

東京都練馬区豊玉北５-3-13他（地番）

交通

都営地下鉄大江戸線「練馬」駅より徒歩3分(A2出口)[徒歩2分(A1出口、始発～0：00AM迄)]、西武池袋線・西武有楽町線・西武豊島線「練馬」駅より徒歩3分(南口)

総戸数

53戸

構造・規模

鉄筋コンクリート 地上14階建

間取り

1LDK～3LDK

専有面積

38.2m2～74.99m2

価格

4140万円～7780万円

管理費

9200円～1万8000円／月

管理準備金

9200円～1万8000円（一括払い）

修繕積立金

5000円～9700円／月

修繕積立基金

27万8000円～54万5800円（一括払い）

用途地域

商業地域、近隣商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年1月中旬予定

入居時期

2019年3月中旬予定

※2018年2月時点の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ブランズ練馬の価格は、38.2m2～74.99m2の面積に対して、4140万円～7780万円です。

この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ブランズ練馬の所在地は練馬区豊玉北５丁目で、練馬駅から徒歩３分の場所にあります。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が６８０千円、続いて４１０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が38.2m2～74.99m2ですので、路線価方式の土地価格は、25,976,000円～50,993,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：32,470,000円～63,741,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ブランズ練馬の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が38.2m2～74.99m2であることから、１室あたりの建物工事費は12,975,470円～25,472,003円と計算できます。

• 建物の工事費：12,975,470円～25,472,003円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：32,470,000円～63,741,500円
• 建物の工事費：12,975,470円～25,472,003円
• 合計：45,445,470円～89,213,503円

ブランズ練馬の販売価格を改めて確認しましょう。

販売価格は、4140万円～7780万円です。
つまり、路線価方式で土地の適正価格を求めると、販売経費と利益の上乗せ金額は、ほとんど存在しない計算になってしまいます。

土地を安く仕入れることができた可能性が非常に高いです。
立地も駅から徒歩３分ですし、割安感の強いマンションのように感じます。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ブランズ練馬の販売価格の中央値は5960万円、専有面積は56.6㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は347.5万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がブランズ練馬なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安感の強いマンションであることが分かると思います。
購入を検討している方がいれば、前向きに検討してみてはいかがでしょうか。