マンション概要

名称
ブランズ元浅草
所在地
東京都台東区元浅草3-9-4(地番)
交通
(1)都営大江戸線・つくばエクスプレス「新御徒町」駅より徒歩6分
(2)東京メトロ銀座線「田原町」駅より徒歩7分
(3)都営浅草線・大江戸線「蔵前」駅より徒歩11分
(4)東京メトロ銀座線「稲荷町」駅より徒歩9分
総戸数
77戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
1R~3LDK
専有面積
27.81m2~68.17m2
予定価格帯
3000万円台~8100万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2020年4月下旬予定
入居時期
2020年5月下旬予定

※販売期:2018年10月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、ブランズ元浅草の価格は、27.81m2~68.17m2の面積に対して、3000万円台~8100万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ブランズ元浅草の所在地は、台東区元浅草3丁目で、新御徒町駅から徒歩6分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が480千円、続いて440千円、400千円です。


出典:平成30年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が27.81m2~68.17m2ですので、路線価方式の土地価格は、13,348,800円~32,721,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:16,686,000円~40,902,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ブランズ元浅草の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が27.81m2~68.17m2であることから、1室あたりの建物工事費は9,446,278円~23,155,440円と計算できます。

  • 建物の工事費:9,446,278円~23,155,440円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:16,686,000円~40,902,000円
  • 建物の工事費:9,446,278円~23,155,440円
  • 合計:26,132,278円~64,057,440円





それに対して、販売価格は3000万円台~8100万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が400万円~1700万円程度乗せられていることが予想されます。

専有面積が小さいわりには、しっかりと利益が乗せられている印象です。
特別高いわけではないですが、割安感はあまり感じられませんね。

利便性もすごく良いわけではなさそうですし、多少強気な価格設定となっているような気がします。
ブランド力は確かですが、他の物件と比較し、十分に検討して購入を決めることをおすすめします。