マンション概要

名称
ブランズ南荻窪
所在地
東京都杉並区南荻窪3-230-1(地番)
交通
(1)JR中央線・総武線「荻窪」駅より徒歩11分
(2)JR中央線・総武線「西荻窪」駅より徒歩12分
(3)東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅南口b出口より徒歩14分、西口出口(利用可能時間/6:00AM~終電)より徒歩12分
総戸数
36戸   
構造および階数
鉄筋コンクリート造 地上6階 地下1階建て
間取り
1LDK+S(納戸)~4LDK
専有面積
59.66m2~99.15m2
価格
5750万円~1億2950万円
管理費
1万9500円~3万2400円/月
管理準備金
1万9500円~3万2400円(一括払い)
修繕積立金
6600円~1万900円/月   
修繕積立基金
36万6800円~60万9700円(一括払い)
用途地域
第二種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有   
完成時期
2018年2月(竣工済)
入居時期
2018年3月中旬予定

※2018年2月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、ブランズ南荻窪の価格は、59.66m2~99.15m2の面積に対して、5750万円~1億2950万円です。

この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ブランズ南荻窪の所在地は、東京都杉並区南荻窪3丁目で、中央線本線の近くにしている場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が450千円、続いて440千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が59.66m2~99.15m2ですので、路線価方式の土地価格は、25,645,500円~44,617,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:32,056,875円~55,771,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ブランズ南荻窪の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が59.66m2~99.15m2であることから、1室あたりの建物工事費は20,264,831円~33,678,479円と計算できます。

  • 建物の工事費:20,264,831円~33,678,479円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:32,056,875円~55,771,875円
  • 建物の工事費:20,264,831円~33,678,479円
  • 合計:52,321,706円~89,450,354円





ブランズ南荻窪の販売価格を改めて確認してみると販売価格は、5750万円~1億2950万円です。

販売経費と利益の上乗せ金額は、500万円~4000万円と計算できます。

一番安い部屋であればお買い得感もあるかもしれませんが、1億2950万円はやはり高過ぎます。
正直、荻窪駅徒歩10分超の物件にしては、利益をのせすぎていると思います。
まあ、だから売れ残っているのでしょうけど。

完全に南荻窪の実力以上の値段が提示されていますので、投資目的の方には全くおすすめできない物件です。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ブランズ南荻窪の販売価格の中央値は9350万円、専有面積は79.41㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は388.6万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がブランズ南荻窪なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、この物件については割高で販売されていることが予想されます。