ブランズ北堀江 プレイスの2730~5730万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ブランズ北堀江 プレイス
所在地
大阪府大阪市西区北堀江3丁目16番1(地番)
交通
Osaka Metro千日前線・長堀鶴見緑地線「西長堀」駅徒歩2分
Osaka Metro御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅徒歩14分
Osaka Metro四つ橋線「四ツ橋」駅徒歩10分
総戸数
126戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
1DK~2LDK+N+WIC
専有面積
33.36m2~73.04m2
価格
2730万円~5730万円
管理費
4900円~1万700円/月
管理準備金
4000円~9000円(一括払い)
修繕積立金
2670円~5840円/月
修繕積立基金
16万7000円~36万5000円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年12月下旬予定
入居時期
2019年1月下旬予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ブランズ北堀江 プレイスの価格は、33.36m2~73.04m2の面積に対して、2730万円~5730万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ブランズ北堀江 プレイスの所在地は、大阪市西区北堀江3丁目で、西長堀駅から徒歩2分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が420千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が33.36m2~73.04m2ですので、路線価方式の土地価格は、14,011,200円~30,676,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:17,514,000円~38,346,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ブランズ北堀江 プレイスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が33.36m2~73.04m2であることから、1室あたりの建物工事費は7,466,969円~16,348,543円と計算できます。

  • 建物の工事費:7,466,969円~16,348,543円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:17,514,000円~38,346,000円
  • 建物の工事費:7,466,969円~16,348,543円
  • 合計:24,980,969円~54,694,543円

それに対して、販売価格は2730万円~5730万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が230万円~260万円程度乗せられていることが予想されます。

販売価格の設定については、非常に妥当と考えられるでしょう。
東急不動産のブランズシリーズですのでブランド力は評価できますし、この価格設定であれば多少の割安感を感じることができる物件だと思います。
利便性に関しても悪くないので、購入を前向きに考えてよい物件だと思われます。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ブランズ北堀江 プレイスの販売価格の中央値は4230万円、専有面積は53.20㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は262.4万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がブランズ北堀江 プレイスなのですが、赤いラインのやや上側にあることが分かります。
このことから、大阪市の他のマンションと比べてしまうと、多少強気な価格なのかもしれません。
ただ、デベロッパーのブランド力、最寄り駅からの近さを考えると、悪くない物件ではあると思います。