ブランズ 六本木 飯倉片町の18890～42970万円は割高？割安？

マンション概要

名称

ブランズ 六本木 飯倉片町

所在地

東京都港区六本木５-227-1（地番）

交通

(1)東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅より徒歩7分(3番出入口よりエントランスまで)
(2)東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅より徒歩6分(7番出入口よりサブエントランスまで)
(3)東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅より徒歩7分(2番出入口よりサブエントランスまで)

総戸数

33戸（事業協力者住戸3戸含む）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・5階地下1階建

間取り

2LDK～3LDK

専有面積

89.66m2～160.96m2

価格

1億8890万円～4億2970万円

管理費

5万2900円～9万5000円／月

管理準備金

5万2900円～9万5000円（一括払い）

修繕積立金

1万6100円～2万9000円／月

修繕積立基金

80万600円～143万7200円（一括払い）

用途地域

第二種中高層住居専用地域、近隣商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2018年12月下旬予定

入居時期

2019年2月下旬予定

※販売期：2018年5月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ブランズ 六本木 飯倉片町の価格は、89.66m2～160.96m2の面積に対して、1億8890万円～4億2970万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ブランズ 六本木 飯倉片町の所在地は、港区六本木５丁目で、六本木駅から徒歩７分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1,350千円、続いて1,070千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が89.66m2～160.96m2ですので、路線価方式の土地価格は、121,041,000円～217,296,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：151,301,250円～271,620,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ブランズ 六本木 飯倉片町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が89.66m2～160.96m2であることから、１室あたりの建物工事費は30,454,992円～54,673,605円と計算できます。

• 建物の工事費：30,454,992円～54,673,605円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：151,301,250円～271,620,000円
• 建物の工事費：30,454,992円～54,673,605円
• 合計：181,756,242円～326,293,605円

それに対して、販売価格は1億8890万円～4億2970万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が800万円～10,000万円程度乗せられていることが予想されます。
ものすごい上乗せですね。

アドレスは港区六本木で、総戸数も少ないので１部屋当たりの利益の上乗せが大きくなっているのかもしれません。
立地、デベロッパーブランドを考えれば、希少性は文句なしですので、ある意味この程度の上乗せは仕方ないのかもしれません。
路線価を基準に考えていますが、市場価格と必ずしも一致するものではないですし。
買えるだけの財力がある方は、気に入ったら何も考えずに買えばいいと思います。