ブリシア蒲田の4299~5199万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
ブリシア蒲田
所在地
東京都大田区西糀谷2-2504-2、他4筆(地番)、東京都大田区西糀谷2丁目3(以下未定、住居表示)
交通
(1)京急本線「京急蒲田」駅より徒歩13分
(2)京急空港線「糀谷」駅より徒歩13分
(3)JR京浜東北線「蒲田」駅より徒歩22分
(4)京急本線「梅屋敷」駅より徒歩14分
総戸数
31戸(他管理員室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・8階建
間取り
2LDK+S(納戸)~3LDK
専有面積
56.84m2~65.48m2
価格
4299万円~5199万円
管理費
8070円~9300円/月
管理準備金
8070円~9300円(一括払い)
修繕積立金
3470円~3990円/月
修繕積立基金
20万8200円~23万9400円(一括払い)
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月末予定
入居時期
2019年4月末予定

※販売期:第1期1次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ブリシア蒲田の価格は、56.84m2~65.48m2の面積に対して、4299万円~5199万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ブリシア蒲田の所在地は、大田区西糀谷2丁目で、呑川に面している場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、4つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が310千円、続いて295千円、285千円、250千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が56.84m2~65.48m2ですので、路線価方式の土地価格は、17,620,400円~20,298,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:22,025,500円~25,373,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ブリシア蒲田の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が56.84m2~65.48m2であることから、1室あたりの建物工事費は19,306,956円~22,241,723円と計算できます。

  • 建物の工事費:19,306,956円~22,241,723円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:22,025,500円~25,373,500円
  • 建物の工事費:19,306,956円~22,241,723円
  • 合計:41,332,456円~47,615,223円

ブリシア蒲田の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、4299万円~5199万円です。

販売経費と利益の上乗せ金額は、200万円~450万円程度でしょうか。
販売価格の設定としては、妥当な水準と考えてよいと思います。
高すぎず、安すぎずといったところでしょうか。

デベロッパーとしての力はそこまで高くないですし、駅からもちょっと遠い物件ですので、強気に価格設定できなかったのだと思われます。
割高感は全く感じない物件ですので、購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ブリシア蒲田の販売価格の中央値は4749万円、専有面積は61.16㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は256.2万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がブリシア蒲田なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安な価格で販売されていることが予想されます。

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