ベルフール篠崎アラーナの3600・4100万円台は割高?割安?




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マンション概要

名称
ベルフール篠崎アラーナ
所在地
東京都江戸川区篠崎町2-183-2、184-1、184-2、189-1(地番)
交通
(1)都営新宿線「篠崎」駅より徒歩6分
(2)JR総武線快速「新小岩」駅よりバス約25分、「篠崎2丁目」バス停下車徒歩3分
総戸数
39戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造 地上10階建て
間取り
3LDK
専有面積
60.19m2・70.92m2
予定価格帯
3600万円台・4100万円台
管理費
9700円・1万1400円/月
管理準備金
1万100円・1万1900円(一括払い)
修繕積立金
4900円・5800円/月
修繕積立基金
36万1000円・42万6000円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域、準工業地域
敷地の権利形態
土地および建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、専有部分は区分所有権
完成時期
2018年2月下旬予定
入居時期
2018年3月下旬予定

※販売期:最終期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ベルフール篠崎アラーナの価格は、60.19m2・70.92m2の面積に対して、3600万円台・4100万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ベルフール篠崎アラーナの所在地は、江戸川区篠崎町2丁目で、篠崎仲町公園の近くに位置しています。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が265千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が60.19m2・70.92m2ですので、路線価方式の土地価格は、15,950,350・18,793,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:19,937,938円・23,492,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ベルフール篠崎アラーナの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が60.19m2・70.92m2であることから、1室あたりの建物工事費は20,444,858円・24,089,538円と計算できます。

  • 建物の工事費:20,444,858円・24,089,538円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:19,937,938円・23,492,250円
  • 建物の工事費:20,444,858円・24,089,538円
  • 合計:40,382,796円・47,581,788円

では、ベルフール篠崎アラーナの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、3600万円台・4100万円台です。

土地を安く仕入れることができたのか、原価割れで売ろうとしているのかのどちらかですね。
ただ、駅から徒歩6分の好立地ですし、割安ではあるのでお買い得ではあると思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ベルフール篠崎アラーナの販売価格の中央値は3850万円、専有面積は65.56㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は193.8万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数はまだ少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がベルフール篠崎アラーナなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが予想されます。

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