バウス本郷三丁目の5400~1億3600万円台は割高?割安?




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マンション概要

名称
バウス本郷三丁目
所在地
東京都文京区湯島2-35-5(地番)
交通
(1)都営大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩7分
(2)東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩8分
(3)東京メトロ千代田線「湯島」駅より徒歩8分
(4)JR中央線・総武線「御茶ノ水」駅より徒歩9分
(5)東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅より徒歩9分
(6)東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅より徒歩11分
(7)東京メトロ銀座線「末広町」駅より徒歩10分
総戸数
36戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・10階建
間取り
1LDK~3LDK
専有面積
44.75m2~80.07m2
予定価格帯
5400万円台~1億3600万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
修繕積立基金
金額未定
用途地域
近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年10月上旬予定
入居時期
2018年10月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、バウス本郷三丁目の価格は、44.75m2~80.07m2の面積に対して、5400万円台~1億3600万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
バウス本郷三丁目の所在地は、文京区湯島2丁目で、近くには東京大学もあります。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が730千円、続いて650千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が44.75m2~80.07m2ですので、路線価方式の土地価格は、32,667,500円~58,451,100円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:40,834,375円~73,063,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

バウス本郷三丁目の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が44.75m2~80.07m2であることから、1室あたりの建物工事費は15,200,322円~27,197,537円と計算できます。

  • 建物の工事費:15,200,322円~27,197,537円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:40,834,375円~73,063,875円
  • 建物の工事費:15,200,322円~27,197,537円
  • 合計:56,034,697円~100,261,412円

バウス本郷三丁目の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5400万円台~1億3600万円台です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、専有面積が大きな部屋だと3600万円程度だと予想されますが、専有面積が小さい部屋にはそれほど乗せられていない可能性があります。

部屋によってかなり割高感・割安感が異なるようです。
デベロッパーはそこまで知名度が高いわけではありませんが、気にしないようであれば、専有面積が狭い部屋については前向きに購入を検討しても良いかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
バウス本郷三丁目の販売価格の中央値は9500万円、専有面積は62.41㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は502.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がバウス本郷三丁目なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
7駅6路線利用可能であることを考えると、ある程度の上乗せは仕方ないような気がしますが、平均すると他の物件よりは割高感の強い結果となってしまいます。
ただ、先程も申し上げた通り、部屋によって割高感・割安感が大きく異なると思われますので、個別に検討することが必要だと思います。

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